Stora vinster görs på slitet miljonprogram

D. Carnegie & Co heter ett av de snabbast växande bolagen som sedan starten 2014 har köpt upp bostäder i snabb takt. Bolaget blev fastighetsbolag när banken Carnegie hade övertagits av Riksgälden och sålts vidare till andra ägare. Sedan dess har bolaget börsnoterats.

I dag har D. Carnegie cirka 16 500 lägenheter på 16 platser i landet. 90 procent av beståndet är miljonprogram. Bolaget har flera tusen ägare. Den amerikanske jätten Blackstone förvärvade 46 procent av aktierna hösten 2016. D. Carnegies vd Ulf Nilsson förklarar vad som är så intressant med att investera i miljonprogram.

– Husen är slitna, har låga hyror och lågt driftnetto. Värderingen av fastigheten baseras på driftnettot. Det blir billiga kvadratmeter att köpa, vi har betalat under 10 000 kronor per kvadratmeter i snitt för produkter som ligger perfekt med goda kommunikationer i Stockholm. En nyproducerad fastighet är värd minst 40 000 kronor per kvadratmeter räknat på boarean, säger han.

Målet har varit att D. Carnegie skulle få tillbaka mellan 1,5 och 2 kronor per investerad krona.

– Hittills har det gått ännu bättre i och med att marknaden har gått vår väg. Efterfrågan har ökat och avkastningskraven har sjunkit. Våra fastigheter värderas högre, säger han.

Totalrenoverar tomställda lägenheter

D. Carnegies affärsidé är att totalrenovera lägenheterna så att de får lägre underhållskostnader för dem och kan höja hyrorna för renoverade lägenheter rejält, med cirka 40 procent. Detta blir möjligt då de enbart renoverar lägenheter som blir tomställda, vanligtvis på grund av att en hyresgäst flyttar och säger upp sitt kontrakt. Det handlar alltså inte om att totalrenovera en hel fastighet, utan man tar lägenhet för lägenhet i den takt de blir tomma. Nästa hyresgäst får teckna kontrakt till en helt annan hyresnivå, och standard, än den som bodde i lägenheten innan. Fastighetsägaren slipper därför protester från kvarboende hyresgäster som inte har råd att betala hyran efter en standardhöjning. Frånluftsåtervinning och bergvärme installeras. Fjärrvärme har blivit för dyrt, resonerar Ulf Nilsson.

– Vi har ett energibesparingsprogram på 900 miljoner kronor på mellan tre och fem år. Efter det är gjort räknar vi med att spara 100 miljoner kronor om året, säger han.

Ulf Nilsson ser få risker med verksamheten.

– Risken att inte få in hyra är obefintlig, särskilt i Stockholm. Enda risken skulle vara om vi inte kunde refinansiera våra lån, men vi har lån som löper länge och med en rimlig belåningsgrad är det en säker investering.

Priserna har gått upp

Willhem är ett annat företag som satsat på att köpa miljonprogram sedan starten 2010. 37 procent av bolagets bestånd utgörs av fastigheter som byggs under miljonprogrammets tid. Bolaget ägs av Första AP-fonden. De har idag 23 000 lägenheter på tolv orter och arbetar på samma vis som D. Carnegie med att renovera när lägenheterna blir tomma. Finansdirektör Peter Malmén har under de senaste åren kunnat se hur antalet intressenter som vill köpa in sig i miljonprogramsområdena ökat. Samtidigt har priserna gått upp.

– Miljonprogrammen är intressanta för många investerare som vill köpa större volymer. Avkastningsnivån är låg i centrala lägen i städerna men blir högre ju längre du kommer ut från centrum där priserna är lägre, förklarar Willhems finansdirektör Peter Malmén.

Han har inte hört om något missnöje ute i bostadsområdena med att hyrorna ökar för de lägenheter som har blivit renoverade.

– Vi trodde först att önskemål om renovering skulle vara störst i centrala lägen men det stämde inte. Folk vill ha fint hemma även om de bor i miljonprogram, säger Peter Malmén.

Befolkningstillväxt och låga räntor

Stark befolkningstillväxt och låga räntor är några av skälen till att intresset för att äga miljonprogram ökar, enligt analytikerna.

Att investera i fastigheter har blivit allt hetare i samma takt som räntorna rasat. De som tidigare satsat på långa räntor, till exempel obligationer, har behövt se sig om efter andra investeringsobjekt. Bland annat pensionsbolagen har blivit en spelare på banan.

– Samtidigt råder det bostadsbrist och befolkningen förväntas öka snabbt många år framöver. Att bygga nytt tar tid, byråkratin är fortfarande sävlig, det har blivit enklare att satsa på hus som redan står på plats, konstaterar Claes Hemberg, sparekonom på Avanza bank.

De låga svenska räntorna och bristen på bostäder i Sverige är även känt i omvärlden, enligt Claes Hemberg.

– Jag skulle inte bli förvånad om mer utländskt kapital börjar söka sig till Sverige. Men när räntorna börjar stiga kan det bli prisfall på fastigheter, säger han.

Ingen rädsla för sociala problem

Rädslan för sociala problem i miljonprogramsområdena och ovisshet om i vilket skick fastigheterna är i har tidigare hämmat investeringsviljan. Det tror Erik Hermansson, kapitalförvaltare på Humle kapitalförvaltning. Men detta har svängt nu.

– Tidigare var det mycket prat om den tekniska skulden men nu har bolagen hittat fler sätt att hantera den på via modernare sätt att renovera. Det har blivit mer industrialiserat. Alternativa metoder som relining har också blivit mer vanliga, säger han.

Att bolagen som nyligen köpt ofta har ett större socialt intresse för sina områden, och till exempel anställt hyresgäster som bovärdar, har lett till att skadegörelsen minskat.

– Tidigare var några av de större privata ägarna könlösa fastighetsfonder utan koppling till områdena. De nya bolag som jag känner till på börsen har istället arbetat väldigt seriöst och förstått vikten av de sociala faktorerna för att få avkastning, säger Erik Hermansson.

Läs mer: Victoria Park anställer boende.

De förra stora ägarna, kommunerna, har haft svårt att utveckla miljonprogramsområdena, konstaterar Erik Hermansson. Det krävdes för mycket pengar. Därför har en del av miljonprogrammen sålts så att kommunerna fått nytt kapital till bland annat nyproduktion och renovering. Miljonprogramsområdena är väldigt intressanta för de nya ägarna inte bara eftersom det finns en stor potential att utveckla fastigheterna. I miljonprogramsområdena finns även stora grönytor och parkeringsplatser som nu passar bra för förtätning.

– Med tanke på hur överhettad bostadsmarknaden är, och vilka priser det är på bostäder strax intill miljonprogramsområdena, så var det oundvikligt att också miljonprogramsområdena skulle komma i fråga. Jag tror att priserna kommer att gå upp ännu mer när man renoverat sig igenom de här områdena några steg till, säger Erik Hermansson.