Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Arkitektur

Arkitekten bestämmer i Belgien

Publicerad: 23 oktober 2008, 12:57

Flerbostadshusen dominerar bostadsutvecklingen i Belgien. Byggherren uppdrar ofta åt arkitekten att agera som sitt ombud i byggprojektet. Jag kom hit 2002 i syfte att tillämpa vår svenska modell där vi själva utvecklar och genomför bostadsprojekten. Det säger Göran Sjöborg tidigare vd för JMs verksamhet i Belgien.


Utan att gå in på politiska detaljer kan man utan överdrift konstatera att det råder en viss spänning mellan flamländare och så kallade ”frankofoner”. Valloniet var tidigare den ledande regionen vad avser industri och ekonomisk tillväxt. Så är dock inte fallet längre utan idag är det Flandern som står för dynamiken i landet.

Belgaren, fortsätter Göran Sjöborg, är kapitalstark och av tradition inte benägen att sätta sig i skuld. Om han lånar så är det en tillfällig handling, max 70-80 procent av förvärvskostnaden och med en amorteringstid 10-20 år. Denna amortering, motsvarande 5-10 procents kostnad utöver räntan, drar ner prisnivån på bostäder och, sett ur ett europaperspektiv, är nivån i Europas huvudstad Bryssel minst sagt låg.

Hur ser bostadsbeståndet ut och hur mycket byggs det?
- Bostadsbeståndet uppgår till cirka fem miljoner bostäder och cirka 70 procent av dessa är enfamiljshus. I Bryssel är motsvarande siffra 50 procent men där uppgår dagens bostadsbyggande av flerbostadshus till mer än 70 procent. Som i andra länder görs mycket för att göra citykärnorna attraktivare och bostadsproduktionen ökar i Bryssel. Denna ökning bromsas till viss del av den byråkrati som reglerar tillståndsgivningen.

Hur mycket byggs det?
- Utslaget per invånare i Belgien byggs det 5-6 lgh/1 000 invånare att jämföra med Sverige 3-4 lgh/1 000 invånare.

Vilka bygger?
-Fastighetsskattelagstiftningen styrde under många år storleken på bostadshusen och det är först under senare tid som planerade bostadskvarter och större bostadskomplex tillkommit. Faktum är att stadsplaneringen i dess riktiga bemärkelse saknades ända fram till 70-talet. De relativt små bostadsprojekten ledde till små eller medelstora byggföretag. Först på senare år har större enheter skapats och då främst via sammanslagningar av mindre byggföretag.

Hur ser utvecklingen ut?
- Utvecklingen av bostadsprojekt har historiskt inte stått högt på agendan bland byggföretagen. Under början av 2000-talet förändrades dock bilden. Efterfrågan på kontor mattades efter ett alltför stort utbud under några år. Samtidigt ökade efterfrågan på bostäder, delvis på grund av den sjunkande räntan men också som ett resultat av att en relativt kapitalstark kundgrupp, eurokraterna, flyttade in, framförallt till Bryssel.

Priserna på bostäder steg under perioden 2003-2007 men har nu stabiliserats på som nämnts en förhållandevis beskedlig nivå.
Under perioden av kraftig prisstegring uppträdde nya aktörer pâ marknaden, dels utländska investerare främst irländska men också privata ”små developers” som såg möjligheten att tjäna snabba pengar. Dessa grupper är nu borta.

Vad är det för bostäder som uppförs?
- Flerbostadshusen dominerar landets dagens bostadsproduktion och utgör drygt 60 procent av nytillskottet. Nya lägenheter levereras som regel komplett färdigställda. Innerväggar målas dock endast en gång och köparen slutmålar av tradition i egen regi.

Innan kontraktsskrivning överenskoms de flesta ändringar och tillval som köparen önskar. Ofta anlitar köparen egen arkitekt eller designar själv. Genomförandet sker dock av den egentliga byggherren eller dennes entreprenör.

Belgaren är följaktligen väldigt intresserad av arkitektur och design och så kallad ”loftliving” är ett komplement till de lägenheter som idag byggs i flerbostadshus och småhus. Lofts byggs inte bara på vinden utan är det samlande begreppet för lägenheter som uppförs i före detta kontors- eller industrimiljöer, från nedersta till översta våningen.

Oftast säljs dessa lofts ”råa” d v s endast skalet är iordningställt och installationer framdragna. Köparen färdigställer själv under ledning av anlitad egen arkitekt.

Vilka är upplåtelseformerna?
- Bostadsbeståndet domineras av ägarlägenheter vilka antingen disponeras av ägaren själv eller av denne kontrakterad hyresgäst.

- Hittills har vi levererat cirka 500 lägenheter och vår projektportfölj motsvarar  dryga 1 000 lägenheter.

Fakta Belgien
I Belgien bor det cirka 10,5 miljoner människor och av dessa bor sex miljoner i Flandern i Belgiens norra del. Språket är flamländska=holländska. I Valloniet, den södra delen av landet, bor det ca 3.5 Miljoner människor. Språket är franska. I huvudstaden Bryssel bor det cirka en miljon människor och här är språket franska och flamländska.
Dessa tre delar utgör relativt självständiga regioner, tillsammans med en betydelselös fjärde region omfattande 70 000 tysktalande vid gränsen.
De största aktörerna på bostadsmarknaden är Besix, CIB, Thomas Piron, Soficom (franska Eiffage), CFE/BPI (franska Vinci), Wilma (holländska Matexi), Chateau Promotion, JM (svenskt), Bouygues (franskt) samt CIT Blaton/JCX.

Av dessa är det endast Thomas Piron, Wilma och JM som uteslutande utvecklar bostäder.

Vissa agerar över hela landet andra mer regionalt. JMs verksamhetsområde omfattar Brysselregionen och norra delen av Valloniet.

Inget av nämnda företag startar eller säljer mer än 4-500 lägenheter på årsbasis.

Som bostadsutvecklare må också nämnas de regionalt eller kommunalt ägda bolag som uteslutande bygger bostäder som ska säljas eller hyras ut med subventioner. I Brysselregionen motsvarar denna verksamhet för närvarande 15-20 procent av marknaden. Också värda att nämnas är de bostadsfonder som agerar byggherrar och investerar privata kunders pengar i bostadshus för uthyrning.

MARIANNE SILÉN - marianne@byggindustrin.com

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.