Ingen quick-fix för tickande rotbomb

Under 2008 renoverades ungefär 11 000 lägenheter i flerbostadshus. Det är en droppe i havet. Under åren 1961 till 1975, de så kallade rekordåren, byggdes närmare 1,4 miljoner bostäder. Det mesta var lägenheter i flerbostadshus och de kommunala bostadsföretagen sitter i dag med ett bestånd på ungefär 390 000 lägenheter från de här åren. Ungefär en femtedel av dessa har rustats upp. Resten - drygt 300 000 lägenheter - står i dag i kö för att åtgärdas.- Det behövs krafttag och de musklerna finns inte, vare sig hos bostadsbolagen eller deras kommunala ägare, säger Sophia Mattsson-Linnala, chef för ekonomi och finans på Sabo.- Det är en sak att ta ett par kåkar om året och rusta dem inom ramen för den årliga underhållsbudgeten. Men när det handlar om att greppa hela områden och genomföra totalupprustningar av beståndet så finns helt enkelt inte resurserna.Skulle upprustningstakten vara densamma som i fjol skulle det ta 30 år innan det var klart.Enligt Sabos (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) beräkningar skulle det - om man enbart fokuserade på de mesta akuta tekniska behoven - kosta 50 miljarder kronor. En satsning på en komplett och fullständig modernisering skulle ge en slutnota på omkring 275 miljarder kronor.- För Sabo-företagen runt om i landet är problemen uppenbara. De har god kontroll på underhålls- och reparationsbehoven, men när de gör kalkyler går det inte ihop utifrån den balansräkning de sitter med och de driftnetton de bedömer som möjliga att få ut. Skulle de försöka kompensera det med hyresökningar och ägartillskott skulle de kräva enormt mycket, säger Sophia Mattsson-Linnala.- Myndigheter och regering har sett problemen. Behoven finns och är ingen hemlighet för någon. Men regeringen och BKN tenderar att stirra för mycket på hur man kan få fram billigare finansiering. Det är inte det som är problemet och särskilt inte med dagens ränteläge. Den stora flaskhalsen är de underhållkostnader som måste tas under projekttiden.För ett par veckor sedan presenterade Sabo rapporten Hem för miljoner - Förutsättningar för upprustning av rekordårens bostäder.Två saker var omedelbart uppenbara för rapportens författare. För det första; förutsättningarna skiljer enormt mellan de olika bostadsbolagen och deras lokala marknader. För det andra; den samlade bilden är dyster.När det gäller de olika bostadsbolagens styrkeförhållanden så har Sabo i rapporten skissat upp fyra schablonkategorier.På den ena ytterkanten befinner sig företag med god ekonomi som agerar på starka bostadsmarknader. I stort sett handlar det enbart om bolag i och omkring Stockholm, Göteborg och Malmö. Oftast rör det sig om stora bolag, men det finns även mindre. De har i princip inga vakanser, hög soliditet och ett relativt högt marknadsvärde på fastigheterna.De här starka bolagen har en potential att öka hyresintäkterna, men möjligheten varierar inom beståndet. Fastigheternas läge och attraktivitet är avgörande.Gruppen har enligt Sabo-rapporten möjlighet att göra fullständiga upprustningar i vissa attraktiva lägen. Det handlar då om att i princip gradera upp dem till nybyggnadsstandard. Installationer byts ut och kompletteras (bredband med mera), kök och badrum renoveras liksom fasader, tak och utemiljö. Fastigheterna anpassas till moderna krav på tillgänglighet, miljö och energieffektivitet. Den här typen av modernisering skulle, enligt BKN, i snitt kosta 12 000 kronor per kvadratmeter, motsvarande 925 000 kronor för en normaltrea. Men den här typen att total ansiktslyftning är bara ekonomiskt realistisk i de allra attraktivaste, oftast centrala, lägena där företagen har möjlighet att ta ut en väsentligt högre hyresnivå. Fokus för merparten av beståndet, även för de starka Sabo-bolagen, måste enligt rapporten ligga på begränsad upprustning (stambyte, kök, badrum, tak och fasader) för ungefär 6 000 kronor per kvadratmeter eller minimal upprustning (i princip brandkårsutryckningar för att fixa oacceptabla tekniska brister) för kanske 2 000 kronor per kvadratmeter.- I de allra flesta fall har ett genomsnittligt Sabo-företag möjlighet att åtminstone upprätthålla en acceptablen teknisk standard på sina lägenheter, men därifrån är steget mycket långt till en total modernisering, säger Sophia Mattsson-Linnala.På den andra ytterkanten sitter bostadsföretagen med svag ekonomi och vikande bostadsmarknader. Det handlar i regel om små företag som sitter i små kommuner med strukturproblem, höga vakanser, få arbetsgivare på orten och relativt låg soliditet. Företagen i den här kategorin har totalt 53 000 bostäder byggda under rekordåren som är i behov av upprustning, men de saknar själva ekonomisk styrka att rusta upp sitt bestånd.I den här gruppen finns ett hundratal företag som enligt BKN:s definition befinner sig på "mycket svaga bostadsmarknader". Här finns företag med vakanser på över 10 procent.Företag i den här gruppen kan aldrig motivera fullständiga upprustningar (12 000 kronor per kvadratmeter). Fokus måste ligga på minimal upprustning och eventuell rivning. Men rivning är inte gratis och faktum är att långt ifrån alla av företagen ens har råd med det. BKN:s utgiftsschablon för rivning ligger på 1 000 kronor per kvadratmeter. Dessutom ska den rivna fastigheten skrivas ner med i storleksordningen 3 000 kronor per kvadratmeter.En upprustning påverkar företagets ekonomi på kort och lång sikt. En del av upprustningen måste tas direkt i resultaträkningen som engångskostnad. Samtidigt ökar framtida avskrivningar genom att en del av utgifterna redovisas som ökat fastighetsvärde, man aktiverar. Om man aktiverar mer än vad fastigheten ökar i värde så måste man dock göra en nedskrivning som belastar årets resultat. I slutändan belastar det här företagets egna kapital, vilket i sin tur begränsar möjligheterna till fortsatta upprustningar. Dessutom blir också det framtida resultatet troligen lägre på grund av ökade räntekostnader från de nya lån man tog till upprustningen. - Många mindre företag klarar inte av det här. Det blir lätt att man aktiverar så mycket som möjligt per enskild fastighet och riskerar nedskrivningar som går raka vägen till det egna kapitalet, säger Sophia Mattsson-Linnala.Syftet med rapporten Hem för miljoner har inte varit att presentera färdiga förslag och lösningar, utan den ska snarare fungera som ett avstamp till fortsatta diskussioner.Sophia Mattsson-Linnala har dock en del funderingar.- Generellt behöver vi stabila, långsiktiga regler. Ett bekymmer i dag är att vi inte har underhållsfonder. Den tidigare versionen försvann i skatteomläggningen och dagens alternativ är reservfond som har kort löptid och som dessutom innebär att pengarna skattas ytterligare en gång, säger Sophia Mattsson-Linnala.- Vi behöver dessutom pressa upprustningskostnaderna. Det behövs kompetensutveckling på alla nivåer. Utbildningen av multihantverkare är nu igång på flera orter och kostnaderna i utförandeskedet kan kapas åtskilligt.-Jag vill också gärna se en översyn av både LOU, för bättre konkurrens, och ombyggnadsreglerna. En rad tunga samhällskrav finns inbäddade i reglerna, många gånger är det kommunerna själva som sätter upp normen vid upprustningsinsatser. De aktiveras inte när det handlar om små punktinsatser, men när man ska gå in i hela kvarter och områden och göra mer omfattande insatser kommer krav på tillgänglighet, energibesparingar, belysningsprogram med mera som är svåra att räkna hem, säger Sophia Mattsson-Linnala.

Per Hindersson