Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Fredag18.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Konjunktur

Omgörningen av Gårdsten gav samhällsekonomisk vinst

Publicerad: 8 Maj 2008, 12:55

Succéomgörningen av miljonprogramsområdet Gårdsten i Göteborg (projektet vann bland annat Samhällsbyggarpriset för ett par år sedan) är rent företagsekonomiskt en förlustaffär, men mätt i en samhällsekonomisk kalkyl är det ett vinstprojekt.Det menar Stellan Lundström och Hans Lind från KTH i den färska rapporten ”Affären Gårdsten – Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam”.


-Att en strikt företagsekonomisk kalkyl skulle visa förlust hade jag förväntat mig. Men jag blev en aning överraskad över styrkan i den samhällsekonomiska vinsten. Den samhällsekonomiska vinsten överskrider med god marginal den företagsekonomiska förlusten, säger Stellan Lundström.

-Lönsamheten kommer främst av att människor kommit i arbete och förutsätter också att engagemanget och samhällsbygget är uthålligt. Det är uppenbart att den största utväxlingen kommer från det humana och sociala kapitalet. Jag tror att det har funnits en för stor fixering vid själva huskropparna, säger Stellan Lundström.

Gårdstenprojektet startade 1996/97. I det läget hade det nedslitna miljonprogramsområdet snabb omflyttning, vakanser på 40 procent, hög brottslighet och var allmänt socialt instabilt. Ägaren – Förvaltnings AB Framtiden – bildade ett nytt dotterbolag, Gårdstensbostäder, som kunde bygga upp en skräddarsydd ny organisation som speglade området etniskt, köns- och åldersmässigt. Man satsade stenhårt på att engagera samtliga hyresgäster i området. Styrelsen hämtades också från de boende i området. Projektet höll på i tio år och under den tiden petade moderbolaget in 538 Mkr i företaget.

-Vid starten 1996 var marknadsvärdet noll med 40-procentiga vakanser och negativt driftsnetto. År 2007 hade man arbetat upp marknadsvärdet till 607 miljoner kronor. Överskottet mellan det nya marknadsvärdet och investeringarna på 538 miljoner motsvarar en ränta på 2 procent efter skatt. Men i verkligheten är detta inget överskott. Ägaren har räntekrav som överskrider 2 procent. I själva verket har investeringarna gett en förlust på 200 miljoner kronor, säger Stellan Lundström.

I den andra, samhällsekonomiska kalkylen har Lundström och Lind identifierat och försökt kvantifiera effekter på brottslighet, skadegörelse, trygghet, samhällsengagemang, hälsa och olika effekter knutna till arbetsmarknad. Utfallet i modellen blev 38 Mkr per år, där den absoluta merparten, 24 Mkr, kommer från sysselsättningseffekter.

-Det är självklart inte oproblematiskt att få ihop den här typen av kalkyl. Jag tror den är rätt unik. Vi har i alla fall inte hittat någon motsvarighet i vår litteratursökning. Tillgång på data är ingen självklarhet och man måste balansera effekten av en åtgärd mot hur det skulle sett ut om man inte gjort någonting alls. Men vi känner oss trygga med våra beräkningar och har räknat väldigt försiktigt. Om vi förutsätter ett avkastningskrav på 4 procent och att effekten upphör efter tio år, så landar vi på 300 miljoner kronor.

-De enskilda siffrorna må vara fel, men slutsatsen att Gårdsten varit samhällsekonomsikt lönsam, är säkerställd, säger Stellan Lundström.



Den samhällsekonomiska effekten
Effekt Storlek per år
Välfärdseffekt 6 Mkr
Minskad brottslighet 4 Mkr
Sysselsättningseffekter 24 Mkr
Minskad resursåtgång 2 Mkr
Spridningseffekt 2 Mkr

Totalt 38 Mkr




Lundström/Linds slutsatser

1. Gårdsten var från början en gigantisk felinvestering – geografiskt och produktmässigt. En reinvestering går inte att motivera med enbart företagsekonomiska skäl.
2. Projektet Gårdsten har skapat positiva samhällsekonomiska effekter som inte ”fick plats” i kalkylerna. Varumärket har blivit positivt och öppnat dörren för äganderätt i området.
3. Den största samhällsekonomiska effekten uppnås genom att människor får jobb.
4. Lönsamheten bygger på och förutsätter uthålligt engagemang.
5. Projektet Gårdsten har haft flyt beträffande konjunktur- och ränteläge.
6. Projektet Gårdsten har haft full support från ägarna.
7. Projektet Gårdsten har haft en uttalad affärsidé, tydliga ägardirektiv och baserats på entusiasm hos alla inblandade.
8. Projektet Gårdsten har skett i tajt samarbete med hyresgästerna.
9. Projektet Gårdsten visar att det krävs omfattande insatser för att bryta en negativ trend.
10. Projektet Gårdsten har haft en stark ägare. Hade det varit flera fastighetsägare i området hade det varit svårare.
11. Dotterbolaget kunde mer eller mindre börja från scratsch på ett blankt vitt papper och handplocka rätt personal.

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.