Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Onsdag05.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Konjunktur

Vasakronan redo att öka takten

Publicerad: 21 September 2010, 07:43

Det har gått två år sedan sammanslagningen mellan AP fastigheter och Vasakronan och bildandet av Sveriges i särklass största fastighetsbolag. Startsträckan för det nya bolaget har kännetecknats av en seg och avvaktande marknad. Men nu är man redo för nya projekt.


Ledningen för gamla Vasakronan, med Håkan Bryngelsson i spetsen, hade förberett noga för ett liv på Stockholmsbörsen. Så blev det inte.

I stället köptes bolaget av de statligt kontrollerade AP-fonderna 2008 via AP fastigheter med dess då relativt nytillträdde vd Fredrik Wirdenius bakom ratten. För hisnande 41,1 miljarder kronor skapades ett helt nytt bolag med ett av Europas största fastighetsbestånd.

En medveten strategi att genomföra fusionen i högt tempo (se separat text) gjorde att den nya fastighetsjätten snabbt kom på fötter, men inledningen skedde på en darrig och försiktig fastighetsmarknad.

Trots detta har nya Vasakronan ändå haft händerna fulla med redan påbörjade projekt. För närvarande rullar projekt till ett värde av 2,5 miljarder kronor.

Och nu, menar vd Fredrik Wirdenius, är det läge att trycka på startknappen för helt nya projekt.

Vi träffar Fredrik Wirdenius på Vasakronans huvudkontor i Stockholm. Adressen är Sveavägen 167 och konferensrummets panoramafönster erbjuder en strålande utsikt över en av Stockholmsregions mest hektiska stadsomvandlingar; Norra stationsområdet, Sveaplan och Karolinska. Ett stenkast från kontoret pågår arbetet med Norra länken.

Hur ser det ut i er roll som byggherre? Hur ser läget ut beträffande investeringar i nyproduktion och ombyggnader framöver?
– Just nu har vi en väldigt stor projektportfölj. I fjol färdigställde vi nya projekt till ett värde av 3 miljarder kronor och det rullar på bra med projekt i år och under 2011 och 2012. Vi vill ha en bra byggrättsportfölj för att ha frihet att göra bra egna kompletteringar. Nyproduktionen svänger över en konjunkturcykel. I en viss fas ligger vi ganska lågt och ägnar oss åt att ta fram detaljplaner och utvecklingsprojekt.I ett annat skede gäller det att sätta igång nya projekt. När det gäller att uppgradera beståndet så är det en löpande historia. Vi uppgraderar alltid, hela tiden.

Vilken konjunkturfas befinner ni er i nu?
– Vi är på väg mot en starkare hyresmarknad vilket gör att vi hoppas kunna starta flera nya större projekt inom kort.

Kan du ge några exempel?
– När det gäller stockholmsmarknaden handlar det framför allt om Kista och Norra Djurgården/Värtan. I Kista är vi precis klara med ett nytt hus på 20 000 kvadratmeter ritat av Gert Wingårdh. Här är vi i inledningsfasen av visionen att skapa en helt ny stadsdel under namnet Kista Terrass. Detaljplanen omfattar 120 000 kvadratmeter. Vi är i uppstartskedet för ett nytt rättscentrum i Malmö och har precis fattat beslut om upprustning och modernisering av Triangelns köpcentrum. Vi letar också aktivt efter attraktiva byggrätter i bland annat Göteborg och Malmö.

Finns det något idealt recept för hur ni vill paketera er nyproduktion när det gäller upphandlingsmodell?
– Nej, egentligen inte. Det ska vara så optimalt som möjligt och det skiljer sig åt mellan de olika projekten. All framgångsrik fastighetsutveckling handlar i grund och botten om att kunna hantera risker. Vi hanterar nästan hela skalan av olika projekttyper. Vid ett tillfälle kan det handla om att bygga ett nytt rättscentrum i Göteborg med ett framtida 25-årigt hyresavtal i botten och där hyresgästen är intimt involverad under hela processen och sitter med en mycket bestämd kravspec. Vid ett sådant tillfälle känns partnering som ett ypperligt alternativ.

- Ett helt annat exempel är kvarteret Pennfäktaren i centrala Stockholm där vi dramatiskt omvandlar en kontorsfastighet från 1970-talet. Här vet vi att vi kanske kommer att ha ett tiotal hyresgäster och läget är så bra att vi kan bestämma oss för att köra mer eller mindre på spekulation. Då blir också av naturliga skäl upphandlingsmodellen en helt annan. Den avgörande punkten för att överhuvudtaget starta ett projekt är egentligen att vi har ett bra läge. Med ett bra läge i bagaget kan det ibland bli så att vi har 100 procent uthyrt innan start och ibland att vi drar igång helt och hållet på spekulation.

Ni skriver i årsredovisningen att kundkraven när det gäller energi och miljöfrågor nu märks på allvar på marknaden och i efterfrågan. När det gäller nyproduktion av kontor känns gröna lösningar självklara. Men hur hanterar ni det befintliga beståndet?
– Det är lite olika, men vi sitter ribban högt. Vi har som mål att nå en energiförbrukning som ligger 50 procent under snittet för fastighetsbranschen. Det borde vi nå. Jag skulle tro att vi redan i dag ligger ungefär 30 procent under genomsnittet. Ofta handlar det inte om några jättestora insatser eller investeringar, snarare om trimningar.
– Det är förvånansvärt vad man kan uppnå mycket bara genom att plocka in rätt människor i organisationen. När Kista Tower byggdes för några år sedan var det inte någon grön byggnad, men när vi handplockade rätt medarbetare som kunde "skruva på rätt knappar" så kapade vi snabbt 30 procent av energiåtgången.

Ur ett byggherreperspektiv; hur tycker du byggsektorn fungerar i dag?
– Vid en första anblick så ser jag en rätt traditionell och konservativ sektor. Men skrapar man en aning på ytan så ser man att det pågår en hel del. Det industriella byggandet är på frammarsch och på den kanten måste det helt enkelt hända saker. Från vår beställarhorisont så känner vi av de ökande miljö- och energikraven och det påverkar oss på nästan alla plan, inte minst i våra egna krav gentemot våra entreprenörer och leverantörer. Generellt sett tycker jag att vi kan visa upp rätt mycket nytänkande i våra nyproduktioner. En glädjande trend på entreprenadsidan är att man kraftsamlar för att öka säkerheten på arbetsplatserna. Det är glädjande, nödvändigt och egentligen lika viktigt för oss som byggherre som för våra entreprenörer.

Några särskilda synpunkter beträffande byggkostnadsutvecklingen?
– Nja, egentligen inte. En fördel för oss som har ett långt ägarperspektiv och som ägnar oss åt långsiktigt ägande och långsiktig förvaltning är att vi kan ha en mindre stram syn på investeringarna. Att inta ett livscykelperspektiv blir självklart.

Ser du konkurrensbrister på entreprenadsidan?
– Inte så att jag upplever det som ett egentligt problem. Men det kan skifta från tid till annan och från region till region. Tyvärr finns det ju inte längre så många mellanstora byggföretag. Det är tråkigt. De behövs.

Du har ju själv en bakgrund från Skanska, senast som chef för den nordiska fastighetsverksamheten; ett bolag där ett investeringsbeslut kan följas av en så snabb försäljning som möjligt. Hur ser du, med 19 år som Skanska-medarbetare i bagaget, på de olika perspektiven?
– Det är klart det blir annorlunda. I Vasakronan är vi långsiktiga, fokuserar på en totalavkastning, som ska ligga lite över branschsnittet, och vi jagar ständigt synergier i beståndet. Vi är en stor aktör och stordriftens fördelar ska synas i våra kostnader per kvadratmeter. Det blir fel att jämföra med Skanska, en noterad och internationell koncern som har sin kärna i en annan verksamhet än vi. Men med det sagt; när det kommer ner till kritan och handlar om fastighetsutveckling så är det egentligen samma sak även om det ser annorlunda ut från utsidan. Det handlar om att hantera risker på ett så bra sätt som möjligt.

Hur är det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden just nu?
– Det är rätt avvaktande. Det är stökigt ute i Europa och många har fullt upp på sina hemmaarenor. Men jag tror inte det handlar om någon misstro mot den svenska marknaden, snarare att man har annat att tänka på. Det är också så att flera andra europeiska marknader hade betydligt större fall i fastighetspriser efter finanskrisen än Sverige och där ser investerare en större potential till värdestegring.

Och i andra riktningen; hur ser Vasakronans intresse ut för marknader utanför Sverige?
– Vi går igenom, reviderar och uppdaterar våra koncernstrategiska mål en gång om året. Då tittar vi självklart på hur våra olika marknader utvecklas. Att vi ska hålla oss till Sverige är inte ristat i sten. Teoretiskt kan det hända att vi söker oss utanför våra nationsgränser, men än så länge med betoning på "teoretiskt". Våra svenska bestånd står sig bra i en nordisk jämförelse och i dagsläget har vi bäst förutsättningar att lyckas i Sverige.

– Fastigheter är attraktivt på många marknader och kapital söker sig lätt dit. Men det är en sak att vara en framgångsrik och kunnig aktör på en marknad som man känner väl. En helt annan sak att ge sig in som nybörjare på en ny, om än expansiv marknad. Man kan nog lugnt, som nyetablerad aktör, räkna med att de erbjudanden man får redan har fått nobben av de tyngre, etablerade aktörerna.

Hur ser ni på rekrytering framöver?
– Vi har faktiskt hittills haft ganska lätt, förmodligen på grund av vår storlek. Det är en fragmentarisk bransch och vi är tillräckligt stora för att ha kraft och ambition att hålla oss med en professionell byggherrekompetens. Vi har alltid spännande projekt att sätta i händerna på duktigt folk. Tittar man på universitetens och högskolornas popularitetsranking så ligger vi bra till. I grova slängar hämtar vi kanske 60 procent från civilingenjörssidan och 40 procent från ekonomisidan. Vi vill ha en bra blandning.

Vad ser ni för stora utmaningar inom sektorn under de närmaste åren?
– Att gripa sig an energifrämjande åtgärder är en självklarhet. Sektorn svarar ju för ungefär 40 procent av den totala energiåtgången. Att klara nyproduktionen är kanske inte så svårt. Tricket är att hitta lösningar för det befintliga, äldre beståndet. Den här frågan är en aning styvmoderligt behandlad i Sverige. Vi klarar inte de nationella och europeiska energikraven enbart genom smarta lösningar för nyproduktionen.
– Vårt mål är som sagt att ligga 50 procent under branschsnittet när det gäller energiåtgång och där känner jag att vi är på rätt spår. De potentiella energivinsterna är unika för varje enskild fastighet och projekt. Vi är mitt inne i en stor genomlysning av vårt bestånd och nu involverar vi också på allvar hyresgästerna i och med att vi rullar ut vad vi kallar gröna hyresavtal. Den röda tråden är att både vi som fastighetsägare och våra hyresgäster ska ha rejäla incitament för att göra så mycket vi kan från bägge håll. Det gamla sättet, att utgå från en schablonförbrukning har egentligen bara gynnat fastighetsägare och har inte inneburit några incitament överhuvudtaget för hyresgästerna.

Något konkret exempel?
– Tittar vi på energiåtgången i våra kontor så svarar kylan normalt för en större förbrukning än värmen. Har vi en värmebölja i juli kostar det stora belopp att kyla ner lokalerna. Men behövs det verkligen? Folk är ju ändå borta. Bara genom att sänka ambitionen med ett par grader kan vi spara stora belopp. Det är det som är poängen med incitamenten. Bägge parter kan tjäna en påtaglig summa pengar.

När det gäller stora komplexa nyproduktioner så "BIM:as" i princip allt i dag, men det verkar fortfarande något oklart modellerna ska hanteras under driftsskedena. Hur ser ni på BIM?
– Vi är naturligtvis en drivande kraft när det gäller BIM på den svenska marknaden och målet är att allt ska digitaliseras. Det är lätt när det gäller nyproduktion och knepigare när det gäller det befintliga beståndet. Det finns mycket kvar att göra. En stor del av vårt bestånd är inte modellerade ännu och det måste vi hantera på något sätt. Generellt sett, för hela branschen, kan man väl säga att de stora byggföretagen varit pådrivande under de senaste åren medan byggherrarna tenderat att sitta på läktaren.

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.