Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Stadsplanering

Skanska satsar på kontorsmarknaden i USA

Publicerad: 30 oktober 2009, 11:35

Skanska breddar verksamheten USA och startar den nya affärsenheten Skanska USA Commercial Development. Istället för att som hittills projektleda och bygga åt externa investorer ska man nu utveckla, bygga och - så snabbt som möjligt - sälja egna kommersiella projekt i handplockade heta städer. För någon vecka sedan presenterades premiärprojektet - en byggrätt för kontor och butiker på 16 000 kvadratmeter och en investering på 600 Mkr bara några kvarter från Vita huset i Washington.


– Recessionen innebär en öppning för oss. Vi har stark kassa och vill växa på den amerikanska marknaden, säger Mats Johansson, som är chef för Skanska USA Commercial Development.

USA torde vara världens största mogna byggmarknad och det är också Skanskas största hemmamarknad. Av fjolårets totala omsättning på nästan 140 miljarder kronor kommer drygt 30 procent från USA: 30,3 miljarder från Building och 11,5 miljarder från Civil (anläggning). Det kan jämföras med den näst största hemmamarknaden Sverige som hade en omsättning på 30,3 miljarder kronor (hus, anläggning och bostadsentreprenader).

Affärsområdet för kommersiell utveckling har hittills haft en lukrativ verksamhet i Norden och Centraleuropa. Volymmässigt är den inte speciellt stor, motsvarande 3 procent av koncernomsättningen, men den genererar pengar och har en andel på 19 procent av koncernens samlade rörelseresultat.
Nu är det alltså dags för USA där Skanska hittills fokuserat sin byggverksamhet på att bygga lokaler åt stora privata och offentliga kunder inom segment som sjukhus, utbildning och kontor. Anläggningsbyggandet ligger separat inom affärsområdet Civil och Skanska har ingen bostadsutvecklingsenhet i USA.
Inom USA Buidling är kontraktsformen normalt construction management (CM) med arvodesbaserade intäkter med låg risk, men också med låg lönsamhet. Rörelsemarginalen inom USA Building var i fjol 1,5 procent, vilket kan jämföras med 6,4 procent för USA Civil eller med 5,3 procent för den svenska byggverksamheten.

– Vår strategi är att växa på våra hemmamarknader inom de fyra affärsområden som vi satsar på; nämligen byggverksamhet samt projektutveckling inom bostäder, kommersiella lokaler och infrastruktur. I USA är vi sedan länge starka inom byggverksamheten, men vi har avstått från att ge oss in på projektutveckling inom den kommersiella sidan, säger Mats Johansson.

– Normalt sett handlar det här om kanske världens mest konkurrensutsatta fastighetsmarknad. Och när kreditmarknaden mer eller mindre flödade över av pengar var det svårt för oss att hitta någon öppning, säger Mats Johansson.
Redan under 2006 var dock Skanska inne och skissade på olika framtidsscenarior. Att en recession var i antågande förväntade sig de flesta, varningar för en bostadsbubbla med en vidhäftande finanskris förekom också – även om få kanske kunde förutse magnituden av det som skulle komma. Skanska räknade åtminstone med en avmattning på marknaden och en situation där man skulle kunna utnyttja sin starka kassa till att positionera sig som developer på kontorsmarknaden.

Man satte ihop en ”hjärntank” bemannad med en lämplig mix av européer (som kände Skanska och projektutvecklingsverksamheten i Norden och Centraleuropa inifrån och ut) och amerikaner (med känselspröt på den amerikanska fastighetsmarknaden) för att sätta ihop en förstudie. Första uppgiften blev att identifiera ett antal prioriterade marknader. En förutsättning var att man redan hade en lokal närvaro via sin amerikanska byggverksamhet, en annan att det var städer som hade en inneboende stark tillväxtpotential. Resultatet blev tre städer – Boston, Houston och Washington DC. Samtliga tre städer hade, menar man i förstudien, närmast en global profil och skulle snabbt och starkt ta sig ur den nationella recessionen i USA.

Houston, Texas, stod stark med fokus på energisektorn och en snabbt diversifiering mot andra FoU-intensiva områden, Washington som huvudstad och maktcentra och Boston som ett starkt kunskaps- och utbildningskluster, inte minst inom bioteknik där Skanska sedan tidigare har ett starkt kundsegment.
Det blev grönt ljus för satsningen och efter semestrarna i fjol – strax före Lehman Brothers-kraschen – plockades Mats Johansson in som chef för den nya affärsenheten som nu består av en välmixad grupp på 15 personer på tre olika marknader med kontoret i Empire State Building i New York.

– Vi är inte beroende av externt finansiering utan ska använda vår fördel av att ha stark balansräkning och egna pengar till att successivt bygga upp en land- och projektportfölj inför framtiden. Detta ska, självklart, ske med en inbyggd konservatism och trygg riskhantering, säger Mats Johansson.

–Vi ska jobba som vi gör i Sverige och i Centraleuropa. Vi har en lokal approach och närvaro på våra utvalda marknader och vi kommer att köpa våra entreprenader av USA Skanska Building.
Målsättningen är att inom några år ha en årlig investeringsvolym i USA motsvarande den nordiska på ett par miljarder kronor, motsvarande en dryg handfull löpande projekt.

Premiärtomten i Washington, fem kvarter från Vita huset, hade just byggstartats av den tidigare ägaren när finanskraschen inträffade. Finansieringen föll platt och Skanska kunde ta köpa projektet från First Congregational United Church of Christ.

Skanska USA Building ska genomföra projektet som ska miljöcertifieras enligt Leed, med målet att uppnå minst Leed Gold-nivå.

Per Hindersson

Dela artikeln:

Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.