Bostadsmarknaden och skattesystemet

Man är även på rätt väg i det pågående utredningsarbetet vad avser belastning av kommunala kostnader på bostadsproduktionen via exploateringsavtalen, problemet med kommunala byggregler som hindrar en rationell och enhetlig byggstandard i hela landet samt ofoget med slutna processer för markförsäljningar – inte öppna för konkurrens – som skapar en grogrund för korruption.

Detta är i sig bra åtgärder men de tar inte itu med kärnan i problematiken. Frågan man bör ställa sig är, hur kommer det sig att samma byggsektor som förmår producera överskott på marknaden för lokaler producerar ett ständigt underskott av bostäder?

En starkt bidragande orsak till det låga bostadsbyggandet är ett skevt skattesystem som bygger in snedvridna relativa skattebelastningar på byggmarknaden vilket lägger hinder i vägen för en fungerande bostadsmarknad.

• Produktionskostnader för bostäder består till cirka 50 procent av skatter. Vid byggnation av kommersiella lokaler är denna skattebelastning cirka 30 procent, då momsen på 25 procent är avdragsgill. Konsekvensen blir att lokalproduktionen drar upp priserna på mark, material, underentreprenader och arbetskraft och slår ut bostadsproduktionen på vissa delmarknader.

• Lokalproduktionen är generellt enklare och billigare än den mer reglerade bostadsproduktionen. En kvadratmeter bostad behöver fler hissar, brandceller, våtutrymmen. Den har väsentligt svårare planlösningsproblem och kräver mer bullerreducering än motsvarande för en kontors- eller handelslokal.

• Vidare är de högre lokalhyrorna, till skillnad från bostadshyror, avdragsgilla för kunden.

Mot denna bakgrund är det inte konstigt att vi har väl fungerande marknader för lokaler medan vi dras med bostadsbrist i många av landets kommuner. Staten har byggt in en skevhet i skattesystemet till bostadsproduktionens nackdel. Det finns, som jag antyder i punkt 2–3 ovan, goda skäl för en skevhet till bostadsproduktionens fördel – men som nu är till dess nackdel.

År 2006, när momsbelastningen var cirka 12 procent med den dåvarande skatterabatten, producerade vi 30 000 lägenheter per år i Sverige. I såväl Finland, Norge som Danmark finns det olika former av statligt stöd till byggandet. Finland har ett investeringsstöd om 10 000 euro per bostad, som motverkar momseffekten, och en årsvolym på cirka 30 000 bostäder. Från det att man tog bort skatterabatten 2006 föll våra volymer. 2012 producerade vi 20 000 lägenheter och trenden för 2013 tyder på att vi kommer att producera 15 000 lägenheter. Detta visar att det finns ett klart samband mellan skattebelastningen och antalet producerade bostäder, vilket är en självklarhet enligt såväl ekonomisk teori som praktik.

Det är vidare en myt att hyresregleringen skulle vara orsaken till det låga bostadsbyggandet. I dag kan vi med presumtionshyressystemet ta ut hyror som ibland till och med visar sig ligga över det kunden är villig att betala. Problemet ligger inte på kalkylens intäktssida utan på dess kostnadssida.

Bostadsbristen är akut i många städer och då duger det inte med att föra abstrakta marknadsresonemang eller hänvisa till förbättrade möjligheter att hyra ut i andra hand som regeringen nu gör. Man driver marknadsideologin för långt när man som statssekreterare Ulf Perbo slår fast att ”en produkt som bostäder måste kunna klara sig på marknadens villkor. Det kan inte vara så att man ska ta statens pengar och ge till byggföretagen...” (Bofast nr. 7/2012). Det går inte att resonera så när man byggt in relativa skatteskevheter mellan olika sektorer på byggmarknaden. Det är märkligt att man kallar en skatterabatt till bostadproduktionen för ”bidrag”, när man samtidigt talar tyst om att lokalproduktionen har fullt momsavdrag. Om prismekanismen ska fylla sin funktion måste utbudet gå att höja för att möta en ökad efterfrågan. Det går inte att prata om en ”marknad” när det finns så många byråkratiska hinder för att öka utbudet av nya bostäder

I dagens läge finns det goda skäl att ge en skatterabatt motsvarande den fulla momseffekten, det vill säga cirka 20 procent av investeringskostnaden, för bostäder och att till exempel finansiera detta med en investeringsavgift på byggande av kontor och handelslokaler.  Då får vi en balanserad och en i egentlig mening marknadsanpassad politik för bostadsproduktionen som motverkar skattesystemets verkan med relativa skevheter på byggmarknaden. Då kommer vi också snart upp i den årsvolym om 40 000 bostäder som behövs långsiktigt.

Michael Cocozza, vd, Botrygg