Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Onsdag12.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Debatt

"En krona i dag kan spara hundra i övermorgon"

När huset står klart, är det bara slutet på början. Därför måste förvaltarna bli tydligare i sina krav och följa upp att man får det man beställt. Annars kan förvaltningsfasen bli både krånglig och dyrbar, skriver Bertil Oresten, konsult inom Facility Management och Patrik Durvik, försäljningsansvarig på Autodesk.

Publicerad: 7 November 2011, 08:48


Målet med all byggnation är att skapa fullgoda byggnader som uppfyller de krav man ställt, som har en god och effektiv miljö och som är enkla att underhålla och förvalta. Alltför ofta uppfylls inte det.

Bim är en viktig del av lösningen. En krona i projekteringsfasen motsvarar tio i byggfasen – och minst 100 i förvaltningen. Att satsa några extra kronor för att få en fullödig bim-projektering är en insats som lönar sig. Detta är välkänt. Ändå tillämpas det inte i någon större utsträckning. Varför? Förvaltarnas krav är ofta inte tillräckligt tydliga för projektörerna. Och omvänt – förvaltarnas förståelse för värdet av tidig information räcker ofta inte.

Och trots alla goda intentioner landar man ofta i en upphandlingsfas där lägsta pris är utgångspunkten. Där börjar man pruta på kraven - och resultatet kan bli dyrbart.

Endast en tiondel av byggherrarna följer upp att den färdiga byggnaden motsvarar de ursprungliga kraven. Här måste förvaltarna ta kommandot och höja rösten.

Alla hus byggs för en viss verksamhet. Hur det sedan fungerar med städning, logistik och flöden i byggnaden, service, telefoner, låssystem, ventilation, säkerhet – ofta får man facit först när hyresgästerna börjat använda byggnaden. Med dagens informationsmodeller och möjligheter till analyser och simuleringar kan det kontrolleras tidigare.

I ett önskescenario tar förvaltaren över en byggnad som är kontrollerad och klar, med funktioner säkerställda, planeringen optimal - och informationen från tidigare led paketerad och klar att använda i verksamheten. Där förvaltaren är engagerad genom alla led blir vanligen både resultatet och det ekonomiska utfallet bättre.

Lägg ordentligt med tid på verksamhetsanalysen. Vilket syfte har lokalen? Vad behöver vara på plats för att logistiken ska bli rätt, för att drift och underhåll ska fungera smidigt och miljön vara optimal?

Ta vara på de erfarenheter som finns inom Facility Management. Diskutera vad som är den rimliga avstämningen mellan design, funktion och driftskrav. Och ställ rätt krav för rätt lokal. Ta för vana att följa upp en färdig byggnads funktioner när den är i drift, för att skapa en erfarenhetsbank inför nya projekt. Analysera resultaten och kommunicera dem till projektörer och arkitekter.

Rita med räknaren i handen. Bestäm de ekonomiska ramarna utifrån hela byggnadens livscykel och användningsområde. Vad innebär ett trägolv i extra städkostnad? Vad ställer utnyttjandegraden för krav på ventilation? Hur ska en gymnastikhall som används både på dagarna och kvällarna utrustas för att klara av så stor belastning?

Sist men inte minst bör nya lokaler vara någorlunda flexibla. Verksamheter och förutsättningar ändras och en skräddarsydd byggnad är svår och dyr att anpassa.

Facility Management är ett kunskapsområde som närmast kräver bim. Förvaltare har allt att vinna på en förståelse för utfallet av bim-processen och en konsekvent satsning på kunniga bim-leverantörer.

Vare sig projekterings- eller byggkostnaderna är särskilt märkvärdiga utslagna över 50 år; det är förvaltningen som kostar. Med bim behöver man inte längre gissa sig till utfallet; man vet.

Bertil Oresten, konsult FM-gruppen, och Patrik Durvik, försäljningsansvarig Autodesk

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.