"Nybyggda bostäder är sällan hållbara"

Från bostadspolitiskt håll framhålls då och då önskemål om en sänkning av produktionskostnaderna.  Vem gynnas av lägre produktionskostnader när priset på bostadsrätten är marknadsmässigt och hyran i hyresrätten bestäms av den så kallade bruksvärdeshyran?

Byggbolagen är vinnare i båda fallen eftersom vinstmarginalen ökar. Förlorare är bostadskonsumenterna som övertar ansvaret för bostäder som i många fall medför höga underhållskostnader. Det glöms ofta bort att förvaltningsskedets kostnader är många gånger högre än produktionskostnaden.

Bostadsbrist och överhettning

Köp av bostad är för de flesta den största och viktigaste investeringen livet. Med nuvarande bostadsbrist och överhettning i byggbranschen är riskerna stora att bostadsinvesteringen blir en dyrbar affär för den enskilde när byggfel uppdagas efter garantitidernas utgång.

Missarna finns inte bara på byggplatsen utan i minst lika stor utsträckning i projekteringsskedet. Produktion av bostadsrätter för försäljning är ett relativt kortsiktigt åtagande, inte minst beroende på byggbolagens begränsade ansvar för byggfel.

Många aktörer framhåller ”hållbarhet” i allmänna termer och syftar då på miljömärkt material. I allmänhet är bostadskonsumentens kunskap om vad man köper begränsat till läge och kosmetik. Vad som döljer sig bakom tapeterna och under golvet förblir en dold hemlighet ända fram till installationerna behöver repareras eller ersättas. Vid den tidpunkten har som regel garantitiderna löpt ut. En brist som komplicerar och fördyrar framtida åtgärder.

Miljömärkta material räcker inte

Det räcker inte att använda miljömärkta material. Huset ska förhoppningsvis stå i minst femtio år. Under den tiden kommer de flesta byggdelar och installationer bytas ut minst en gång. Lägenhetsinredningar kommer att renoveras flera gånger under byggnadens livslängd.

Tillämpningen av produktionseffektiva metoder, komprimerad projekteringstid och kort byggtid prioriteras före förvaltnings-anpassade lösningar. För bostadskonsumenten är det viktigt att nybyggda hus blir förvaltningsoptimerade.

Gemensamma mål måste skapas som innebär fördelar för alla parter. Baskravet är att bostadsbyggnader produceras med lång hållbarhet i grundläggning, stomme samt lättåtkomliga installationer. Begreppet hållbart skall inte förväxlas med ”bäst före” även om det verkar så när det gäller vissa byggnadsdelar.

Garantitiderna är för korta

Även om byggnaden teoretiskt uppfyller normerna för uppvärmningsenergi per kvadratmeter bostadsyta så tillkommer osäkra livslängder på olika byggdelar och installationer. Begränsad åtkomligheten för reparation och byta delar bidrar också till orimligt höga kostnader.

Garantitiderna är allt för korta. Livslängden på byggdelar och installationer bör vara betydligt längre förutsatt att rätt kvalitet/hållbarhet valts samt att monteringen utförs fackmässigt.  Längre garantider selekterat på olika husdelar är en förutsättning för en trovärdig hållbarhet. Grund och stomme ska väl hålla huset minst 50 år och helst längre. För övriga byggdelar och installationer kan en fallande skala på garantitider tillämpas.

Redan vid projekteringen bör en förvaltningscertifiering upprättas som redogör för byggnadens ekonomiska hållbarhet.   Kostnadsrelaterade instruktioner för skötsel, service samt en detaljerad beskrivning över hur byte av byggdelar tekniskt ska utföras, åtkomst med mera. Exempelvis: byte av VVS- installationer, byte av fönsterpartier underhåll av fasader och tak etc.

Det finns lösningar på hållbart byggande som initialt medför en marginell kostnadsökning men som på sikt innebär väsentliga kostnadsbesparingar. Jag återkommer till metoder och systemlösningarna.

Åke Etsmar, seniorkonsult med lång erfarenhet från bygg- och fastighetssektorn