Så moderniserar vi hyresrätten

Hyresrättens konkurrensfördelar ska vara enkelhet, likabehandling och förutsägbarhet. Men i praktiken förknippas den med köer, vänskapskorruption och svartkontrakt.

Glappet mellan nödvändiga hyror i nyproduktion, och hyrorna för likvärdiga bostäder i befintligt bestånd, skapar inlåsningseffekter. Inlåsningseffekterna hindrar ett stabilt ökat bostadsbyggande och motverkar en stabilisering av bostadspriserna. Den felaktiga prissättningen av äldre hyresrätter förklarar också varför många fastighetsägare omvandlar till bostadsrätt. För en bättre anpassning till kundernas betalningsvilja över hela bostadssektorn, i alla segment och oavsett upplåtelseform, menar vi att det krävs två steg mot mer efterfrågestyrda hyresnivåer:

Ändra hyresförhandlingslagen.

Ingen part ska tvingas att teckna avtal om kollektiv förhandlingsordning. Ingen part ska heller vara skyldig att för motpartens räkning uppbära förhandlingsersättning. Förslaget ger frihet för fastighetsägarna att direktavisera ny hyra utan föregående förhandling, men tar inte bort möjligheten till kollektiva förhandlingar om parterna föredrar detta. Så skapas en mer likvärdig förhandlingssituation mellan fastighetsägare och hyresgäster.

Ändra bestämmelserna om hyra i 12 kap. Jordabalken.

En återgång till den efterfrågestyrda prissättningen av hyresrätter, som avsågs med 1968 års införande av bruksvärdessystemet, är det effektivaste sättet att idag stimulera bostadsbyggande. Jämförelsehyran ska enligt det ursprungliga syftet med bruksvärdesprövningen sökas bland de högsta hyrorna för likvärdiga lägenheter på orten, enstaka topphyror undantaget, inte bland genomsnittshyrorna. Så motverkas tröghet och trösklar.

Fri avtalsrätt om hyran ska gälla vid uthyrning av nyproducerade bostadslägenheter. För nya kontrakt som tecknas för lägenheter i hus äldre än tio år krävs en stegvis anpassning till en marknadsanpassad hyra. Den årliga höjningen bör dock inte överstiga en viss nivå, till exempel fem procentenheter över inflationen, för att undvika alltför hastiga höjningar. Efter att bedömd marknadshyra nåtts sker den årliga justeringen av hyran enbart mot index i femårscykler. Vart femte år bör hyresnivån åter justeras till marknadsnivå. Hyresvärden måste då avisera förändringen, så hyresgästerna kan få den prövad av Hyresnämnden.

Kommer kräva stödinsatser

Vi blundar inte för att det kommer att krävas stödinsatser till hushåll med stora ekonomiska problem. För att hjälpa hushåll med lägre inkomster kan ett behovsprövat bostadsbidrag, under en övergångsperiod på förslagsvis tio år, övervägas. Detta tillfälliga bostadsstöd finansieras lämpligen genom en tidsbegränsad fastighetsskatt på hyresfastigheter, vilket även minskar risken för en osund värdeöverföring till fastighetsägarna vid införandet av en friare hyressättning.

Det vanligaste argumentet mot en friare hyressättning är att betalningssvaga grupper ställs utanför marknaden. Låt oss i stället konstatera: Nuvarande system förser inte på något sätt alla hushåll och samhällsgrupper med goda bostäder. Tvärtom ökar trångboddheten och segregationen.

Sonny Modig, utredare och före detta vd för Malmös kommunala bostadsbolag, MKB, samt författare till Sveriges Byggindustriers rapport Friare Hyressättning - ett nytt system för hyressättning löser bostadskrisen, Björn Wellhagen, näringspolitisk chef, Sveriges Byggindustrier