Social housing är ingen lösning på bostadsbristen

Alla politiska block är ense om är att bostadsbristen är ett allvarligt hot mot social trygghet, ekonomisk tillväxt och arbetstillfällen. Det är inte enbart bristen på nyproducerade bostäder som orsakar bostadsbristen. Det är inte minst strukturella frågor som är orsaken. Det dåliga utnyttjandet av dagens befintliga bostadsbestånd är den viktigaste orsaken till dagens bostadsbrist. Ett exempel är flyttskatten det vill säga reavinstskatten som utgör en del av transaktionskostnaden vid försäljning. Det sker inte någon större omflyttning så länge det blir dyrare att flytta från en villa eller större lägenhet till en mindre lägenhet i ett flerbostadshus. Detta påverkar negativt på rörligheten på den svenska bostadsmarknaden. En större omflyttning skulle frigöra många bostäder i det befintliga beståndet och lösa en stor del av bostadsbristen. Det tillkommande amorteringskravet kommer också ha en dämpande effekt. Boverket visade i rapporten ”Låst läge på bostadsmarknaden” från 2014 att Sverige har den högsta skatten för att byta bostad bland OECD-länderna. Men i dag finns det ett litet politiskt stöd för att avskaffa eller förändra skatten.

Kan skapa inlåsningseffekter

Det finns en fara att på sikt bygga ”social housing” med en lägre standard än övrig bostadsproduktion. Att bygga speciella bostäder för hushåll med låga inkomster kan också skapa inlåsningseffekter. Social bostadspolitik i Sverige har hittills varit att ge stöd till hushåll med svag ekonomi i form av bostadsbidrag utan att subventionera särskilda bostäder. Att bygga ”social buildings” eller lågbudgethus med lägre standard riskerar att förstärka en ökad segregation. Man ska inte heller överdriva kostnadsbesparingar av att bygga lågbudgethus med betydligt lägre standard. En tid efter andra världskriget byggdes så kallade genomgångsbostäder i Hökarängen i Stockholm med mycket låg standard. Resultatet innebar en social katastrof med hög kriminalitet. Vi borde ta lärdom av historien.

Bostadsbrist skrämmer bort näringslivet

Befolkningsökningen i Stockholms län 2016 var 37 600 personer och till Stockholms stad cirka 13 000. Huvudorsaken till befolkningsökningen är nyfödda och det höga antalet asyl- och anhörighetsinvandring samt att unga färdigutbildade ungdomar söker jobb i storstäderna. Unga familjer och migranter med låg köpkraft och utbildning har svårt att skaffa lägenheter. Studenter kan inte ta utbildningsplatser vid våra universitet och högskolor på grund av bristen på studentlägenheter. För utländska studenter utan kontakter är det en katastrof. På sikt riskerar detta att högteknologiska bolag undviker att investera eller etablera sig i Stockholm eller att till och med bolag flyttar ut på grund av bristen på kvalificerad högskoleutbildad arbetskraft. Jobben riskerar att hamna någon annanstans när det inte finns bostäder att få tag på.

Kräver mycket god inkomst

All nyproduktion både bostads- och hyresrätter byggs för en välbärgad medelklass. Den vänder sig inte till låginkomsttagare. För att ha råd med en nyproducerad hyresrätt krävs i dag en mycket god inkomst. En av flera bidragande orsaker till höga kostnader är de extremt höga markpriserna, speciellt i Stockholm. Stockholm stad som äger mycket mark tar ut marknadsanpassade priser vid markanvisningar för bostadsbyggande. Stadens motiv till marknadspriser är att man inte kan subventionera lägre markpriser på skattebetalarnas bekostnad. Det borde vara tekniskt möjligt att lösa detta mellan byggherrar och staden. Om staden skulle sänka sina markpriser för bostadsbyggande så bör man kunna konstruera ett avtal i samband med markanvisningsavtalet att byggbolaget eller byggherren inte tar ut stadens subvention som en extra vinst på sina priser till slutkonsument. Därmed skulle staden medverka till lägre totalkostnader för byggandet och lägre hyror.

Alla måste medverka

Mindre modulhus med tillfälliga bygglov för studenter och nyanlända ska skrivas av på 15 år. Den korta avskrivningstiden medför i sin tur en hög kostnad. Processen för bygglovsprövning är inte heller snabbare för tillfälliga än för permanenta bostäder. Även anslutningskostnader i form av vatten, avlopp och el påverkar kostnaderna. Ska kostnadsstegen minska måste alla parter stat, kommun och byggherrar medverka.

Det finns en oro hur lågbudgethus, ”social buildings”, och modulhus med en lägre standard ska klara de allt tuffare miljö- och energikraven. Små modullägenheter har jämförelsevis högre energi- och varmvattenanvändning per boendeyta än större lägenheter. Modulhus med tillfälliga bygglov på 15 år får ur miljösynpunkt en betydligt sämre LCA jämfört med en byggproduktion med en beräknad livslängd på 50–100 år. Risken är också att hållbarhetsåtgärder vid små modulhus eller lågbudgethus hålls tillbaka av ekonomiska motiv.

Svår ekvation

Enligt en reviderad prognos av Boverket kommer det att behövas cirka 600 000 lägenheter de närmaste nio åren varav en större del drygt 320 000 lägenheter beräknas behövas redan 2020. Det är en svår ekvation då det inte finns tillräckliga resurser i form av tillgång på hantverkare och ingenjörer. Under 2018 kommer vi sannolikt få en tillfällig nergång av bostadsbyggandet mer beroende av att utbudet av de lägenheter som i dag byggs börjar plana ut även för den stora gruppen medelinkomsttagare.

Johnny Kellner, fristående energi- och miljöexpert