Utredningarna når inte fram till en ny neutral bostadsskatt

Jag har just läst om en SOU från 1974, ”Neutral bostadsbeskattning”. Den kunde inte klargöra skillnaden i grunderna för beskattning av småhus, bostadsrätter och hyreslägenheter. Jag gör samma reflexion när jag läser den nya ESO-rapporten ”Yes Box” av professorerna Sven-Olof Lodin och Peter Englund. Jag har träffat båda, och läst en del av deras skrifter med beundran. Ändå har jag några kritiska synpunkter.

”Boxen” är Lodins huvudtanke, efter en holländsk modell. Allt kapital – bostad, aktier, sparande - samlas i en box och schablonbeskattas med samma skattesats på en beräknad schablonavkastning. Därmed försvinner den flyttskatt som bromsar rörligheten på bostadssektorn.

Problemen i bostadsbeskattningen är främst två. Först den stora skillnaden i fastighetsvärden mellan olika regioner. Detta beror på den svenska geografin, som politikerna förgäves försökt korrigera.

Sedan: skillnaden i formuleringen av taxeringsvärdet, som är basen för beskattningen. Tax-värdet för småhus bygger på marknadsvärdet som registreras via försäljningar. Hyreshus och bostadsrättshus säljs sällan; tax-värdet för dem bygger på avkastningen, det vill säga bruksvärdet. Och eftersom avkastningen är reglerad, via hyresregleringen, blir tax-värdena låga.

Skattetekniskt intressant

Boxsystemet är ett försök att skapa en neutral kapitalbeskattning. Det är skattetekniskt mycket intressant, och har några fördelar, bland annat försök till harmonisering av tax-värden. Men detta förutsätter att alla bostadsrätter omvandlas till ägarlägenheter. Utöver detta ser jag några problem.

Först: Boxen ska inrymma alla slag av kapital – bostäder, aktier, banksparande. Men vi kan inte likställa bostadsinvesteringar med aktieplaceringar. Människor köper aktier för att tjäna pengar, ofta snabbt, medan andra köper en bostad för att bo, lång tid. Investeringsperspektiven skiljer sig betydligt. Bör inte en skattemodell ta hänsyn till detta?

Sedan: Skatten i boxmodellen ska spegla värdestegring. Men den som investerar i en bostad måste kunna beräkna skatten, över lång tid. Och om skatten bestäms av värdestegringen i regionen blir den omöjlig att beräkna – och blir därmed en riskfaktor.

Vidare: Modellen tar hänsyn enbart till kapitalbeskattningen. Men bostäderna belastas med många andra skatter. Överenskommelserna mellan miljöpartiet och socialdemokratin efter 1994 ledde till att energiskatterna på boendet höjdes våldsamt. Den utredning jag gjorde visade att energiskatterna motsvarade 94 procent av den gamla fastighetsskatten.

Tar inte hänsyn till hyresregleringen

Modellen tar inte hänsyn till hyresregleringen, som håller nere avkastningen på investeringar i hyreshus och därmed bidrar till att bevara bostadsbristen. Den tar inte heller med momsen på nybyggande som driver upp kostnaderna våldsamt – trots att momsen är konstruerad som en skatt på konsumtion, inte på investeringar.

En annan detalj, som ingen utredning om ”Neutral bostadsbeskattning” hanterat, är frågan: Vem betalar skatten på hyreshus? Fastighetsskatten, liksom alla andra skatter, debiteras fastighetsägaren. Grånade professorer i finansrätt skakar förtvivlat på huvudet vid denna fråga. Fastighetsägaren kan bara i sina aftonböner be om att skatterna via hyresförhandlingarna kan övervältras på hyresgästerna. Men han har ingen garanti för en sådan lyckosam utgång. Därmed vet vi förtvivlat lite om fördelningseffekterna av bostadsbeskattningen.

Ett intressant uppslag för en ny ESO-rapport?

Nils-Eric Sandberg, skribent