Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Krönika

Bara låna, inte spara

Publicerad: 3 februari 2021, 13:03

Foto: Rosie Alm

Debattören Nils-Eric Sandberg, tidigare krönikör i Byggindustrin, med bostadsmarknaden som huvudtema arbetar nu på en kommande bok om bostadspolitikens historia. Här slår han ett slag för ett skattefritt bosparande.


Ämnen i artikeln:

bostadspolitikFinansiering

Huvudprincipen i svensk bostadspolitik har varit mycket generös belåning. Investeringar ska enligt ekonomisk teori finansieras med sparande. Men detta gällde inte bostäder – de byggdes med extremt generösa lån till låga räntor i 90 år.

Grundtanken bakom belåningen kom från de två bostadssociala utredningarna från början av 1950-talet. Själva idén kom tidigare, från egna hemsutredningen 1904.

Allmännyttiga bostäder fick lån till 100 procent av produktionskostnaden. Rikskooperativa bostadsrätter – det vill säga HSB och Riksbyggen – fick låna till 99 procent. Statsbelånade småhus fick lån till 95 procent, privata hyreshus till 92 procent.

Riskabel strategi

Den höga belåningen var givetvis riskabel. Antag att priserna på bostadsrätter föll med 1 procent. Då skulle hela kapitalet i HSB och Riksbyggen vara förlorat. Med 100-procentig belåning hade allmännyttan inget egenkapital alls. Och snart förvaltade allmännyttan 22 procent av det totala bostadsbeståndet.

En normal revisor skulle inför detta stått på gränsen till harakiri. Att investeringar ska finansieras utan sparande är enligt ekonomisk teori en hög grad av vansinne.

Det som räddade bostadssektorn från total konkurs var inflationen. Eftersom lånen inte var indexreglerade reducerades skulderna automatiskt av inflationen.

Det som räddade bostadssektorn från total konkurs var inflationen. Eftersom lånen inte var indexreglerade reducerades skulderna automatiskt av inflationen. 7 procents inflation och skuldernas halverades på 10 år. 10 procents inflation gav skuldhalvering på 7 år. Och vi hade lång tid en successivt stigande inflationstakt som på 1970-talet gick upp till 13 procent.

Enligt varje finansplan skulle regeringen skapa ett stabilt penningvärde. Tydligen tog ingen inte detta på allvar, särskilt inte de som skrev finansplanerna.

Ändrade förutsättningar

Nu är inflationen borta och kommer sannolikt inte tillbaka inom överskådlig tid. Därmed har villkoren för bostadspolitiken helt förändrats. Den automatiska skuldavskrivningen via inflationen är borta. Och risktagandet i varje investering har därmed radikalt ökat.

Har investerarna lärt sig detta? Det kommer, kanske, så småningom.

Till detta har vi fortfarande hyresregleringen som sänker lönsamheten av hyreshusbyggande. Detta är en synpunkt som bostadspolitikerna inte beaktat sedan 1942.

Hus finansieras i huvudsak med lån. När banken bedömer en låneansökan kan den inte granska branschens framtidsutsikter. Avkastning och marknadsvärden förändras hela tiden.

Den sanslösa belåningen som var huvudinstrument för den ”sociala” bostadspolitiken, eliminerade egenkapitalet. Inflationen räddade allt – men den är borta.

Den enda faktor banken kan kontrollera är investerarens egenkapital. Det är det som ska ta den första risken om värdena faller. Egenkapitalet har därmed en mycket viktig funktion i en marknadsekonomi. Och den sanslösa belåningen som var huvudinstrument för den ”sociala” bostadspolitiken, eliminerade egenkapitalet. Inflationen räddade allt – men den är borta.

Så vad gör politikerna nu? De funderar på att höja fastighetsskatten, vilket förvandlar den egna bostaden från trygghet till högriskprojekt. Fastighetspriserna faller, och därmed egenkapitalet. Det enda fungerande alternativet är ett skattefritt bostadssparande.

Nils-Eric Sandberg

Ämnen i artikeln:

bostadspolitikFinansiering

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.