"Mycket att tala tyst om"

Regeringen har inviterat oppositionen till samtal om hur bostadsbyggandet ska öka. Så intressant. De har mycket att tala om.

Bostadsministern har många gånger som svar på frågor om bostadsbristen sagt att ”Vi måste bygga fler bostäder.” Alldeles riktigt. Ett faktum som partierna bör ta som utgångspunkt för sin analys är att vi relativt befolkningsmängden nu bygger cirka hälften av vad vi gjorde 1939. En skillnad är att 1939 hade vi ingen bostadsminister.

Måste vara hyresrätter

Ett mål för bostadspolitiken – om vi nu antar en sådan – är att vi måste få fler och billigare hyresrätter. Det är riktigt. En fungerande bostadsförsörjning i en dynamisk region måste ha en spotmarknad av bostäder som snabbt blir tillgängliga för dem som lämnar utbildningen, byter jobb, flyttar in, skiljer sig, etcera. Och de bostäderna måste vara hyresrätter, eftersom många inom de här flyttande kategorierna inte har kapital för en hög kontantinsats. Men vi vet att hyresmarknaden inte fungerar, som en marknad – främst på grund av hyresregleringen.

Några i debatten ser lösningen i lägre byggstandard. Erfarenheterna från miljonprogrammet stöder inte den tanken. Priskontrollen av produktionen som var en huvudpunkt i den gamla bostadspolitiken tvingade byggföretagen att välja de billigaste metoderna och materialen. Men det avgörande för bostadens ekonomi är totala kostnaden i en livscykelkalkyl.

Fram till 1990 hade vi konstant inflation, länge på 10-procentsnivån. Löner, priser, fastig-hetsvärden följde inflationen. Men lånen var nominella. Alltså fungerade inflationen som en skuldavskrivningsmekanism. Nu är den mekanismen borta, för lång tid framåt. Därmed har risknivån i långsiktiga investeringar stigit radikalt. Det går inte att bygga hus med initial förlust i väntan på att kalkylen ska ”gå runt” – som alla i branschen tidigare lärt sig. Initial förlust innebär permanent förlust.

Huvudhindret för lönsamhet

Det är i det här perspektivet man nu ska se hyresregleringen. Den är huvudhindret för lönsamhet i hyreshusbyggande, och därmed för investeringar. Presumtionshyror ska omförhandlas efter 15 år och hjälper därför inte mycket, om en ny osannolik inflationsvåg uteblir.

Nybyggandet motsvarar cirka 9 promille av beståndet. Rörlighet blir därmed viktigt för att beståndet ska utnyttjas rationellt. Och reavinstskatten – som är en skatt på rörlighet – hindrar effektivt en sådan rationalitet.

Byggmomsen hindrar ökat nybyggande. Den är en skatt på investeringar och tillväxt.

Regeringen och oppositionen bör ha mycket att tala om. Hyresregleringen, flyttskatten och byggmomsen är de viktigaste samtalsämnena. De kommer partierna säkert att hålla mycket tyst om.

Nils-Eric Sandberg