"Hyresrättens återkomst"

Hur stabil är bostadsmarknaden? Riskerar bostadsköpare som kommer in sent att bli sittande med Svarte Petter om bostadspriserna inte längre stiger?

Frågorna är naturliga och berör på djupet hushållens ekonomi, banksystemet både i Sverige och internationellt. I somras lyfte IMF, internationella valutafonden, frågan genom att uppmana medlemsstaternas regeringar att  försöka tygla risken för en ny global bostadsbubbla.

Någon månad tidigare hade Europeiska centralbanken uttryckt liknande oro och särskilt pekat ut Belgien, Finland och Frankrike när det gäller riskerna på bostadsmarknaden.

Det svenska utgångsläget skiljer sig i jämförelse med dessa länder. Sverige har i jämförelse såväl statsfinansiell stabilitet som robusta banker.

Men när bopriserna stiger kraftigt och hushållen är mer eller mindre tvingade att köpa oavsett pris, är jobbmarknaden den kanske enskilt viktigaste faktorn i en samlad riskbedömning. Arbetsmarknadens stabilitet är själva grunden för en stabil bomarknad.

Men hushållens nettoinkomster är centrala. Är det kraftiga skattehöjningar på gång, så påverkar detta möjligheterna att klara räntehöjningar och amorteringar.

Sverige är på många sätt ett undantag i ett internationellt sammanhang tack vare sina goda makroekonomiska förutsättningar. Arbetslösheten ligger på några få procent hos den välutbildade medelklass som trängs kring det krympande utbudet av bostäder.

När vi nu 2014 trots allt lyckas producera närmare 40 000 bostäder, talar mycket för att detta är en tillfällig topp. Genomsnittligt ligger bostadsproduktionen lägre. Det är långt kvar till balans med efterfrågan.

Det totala utbudet av bostäder är i år 25 procent lägre jämfört med 2013. Där ligger en stor del av förklaringen till att höga bopriser fortsätter uppåt.

Det handlar i det fallet mycket om hushållens möjligheter att lånefinansiera sina bostadsköp.

I Stockholmsregionen och Uppsala har bankernas avvägning mellan intresset att tjäna grova pengar på bostadslån med minimala kreditrisker sedan i våras betytt att man infört skärpta amorteringskrav på alla nya bolån. Nya lån ska amorteras ned till 70 procent. Bankföreningens utspel nyligen om amorteringskrav på nya lån ned till 50 procent ligger redan inom räckhåll.

Det kommer att minska antalet bostadsaffärer ytterligare. Bostadsägare bor hellre kvar än tar höjd för vad köparna med bankernas lånelöften kan betala. Det håller samtidigt priserna uppe.

Fortfarande betyder det att ett hushåll i Lund vars barn ska studera tre, fyra år på universitetet törs satsa en dryg miljon kronor på en centralt belägen borätt om ett rum och kök. De vet att de med stor sannolikhet får tillbaka pengarna när studierna är avklarade.

En väg ut ur det bostadsdilemmat – som framför allt omfattar större grupper i samhället än den välbeställda och välutbildade medelklassen – bör rent logiskt vara att göra det mer attraktivt för privata och kommunala bostadsföretag att bygga fler hyresrätter på sunda marknadsekonomiska grunder.

Till det behövs en bred politisk uppgörelse som tar skevheterna i den kvarvarande hyresregleringen som utgångspunkt. Dess främsta nackdel är att den gör det mycket lönsamt för privata hyresvärdar med äldre, centralt belägna hyresrätter, att omvandla sina fastigheter till bostadsrättsföreningar.

En stark återkomst för hyresrätten på marknadsekonomisk grund skulle lösa bokrisen och hindra eventuella bubblor från att brista.

Staffan Åkerlund