Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Söndag20.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Ledare

Märkligt resonerat om ras i bostadspriser

Det är inte genom att höja räntorna som byggkostnaderna ska sänkas; det ska marknaden ta hand om.

Publicerad: 23 November 2010, 12:38

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.


I Stockholm är kostnaderna för marken och exploateringskostnaderna mellan tummen och pekfingret ungefär en fjärdedel av den totala byggkostnaden. Men det finns exempel där markkostnaderna svarar för upp till hälften av byggkostnaderna.

Kombinera detta med en snabb prisutveckling på mark så är utvecklingen av produktionskostnaderna inte speciellt förvånande. De senaste tio åren har kostnaderna att producera bostäder fördubblats.

I Bostadskreditnämndens, BKN, marknadsrapport från förra månaden "Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen", finns en rad intressanta reflektioner kring bostadbrist.

I långa stycken resonerar BKN kring möjligheterna till ett prisfall på bostäder på kanske 20 procent.

Prisfallet borde egentligen ha infunnit sig redan förra året, har tjänstemän inom nämnden sagt i intervjuer med pressen.

Det skulle ha följt det allmänna mönstret i spåren på den internationella finanskrisen som bröt ut hösten 2008. Men i Sverige kom prisraset av sig efter Riksbankens massiva utlåning till krisande svenska banker i det akuta skedet.
I stället för ett slut på bostadsköparnas lånefest blev det en två år lång fortsättning där den främsta drivkraften har varit den rekordlåga nivån på låneräntorna.

"Därför har den nödvändiga priskorrigeringen som drabbat så många andra länder de senaste åren skjutits upp", sade Bengt Hansson, analytiker på BKN till Dagens Industri i slutet av februari i år.

Men priskorrigeringen kommer också här, var hans uppfattning.

"Inom en treårsperiod kommer en korrigering och det kommer att slå hårt mot många högbelånade hushåll."

Ett ränteläge på 5,5 procent skulle ge denna effekt, enligt nämndens beräkningar. På den räntenivån skulle bopriserna rasa med en femtedel. Slutsatsen i februari var att Sverige hade en bolånebubbla som vida översteg omfattningen av tidigare fastighetsbubblor.

Den genomsnittliga belåningsgraden för bostäder låg vid senaste årsskiftet 15 procentenheter över den som gällde under 1990-talskrisen. Och nämnden trodde på en fortsatt snabb ökning av hushållens lånebörda.

I samma DI-intervju i början av året ger också en parallell förklaring till att Sverige denna gång lyckats undgå en omfattande fastighetskris liknande den som gällde på 1990-talet.

"Att vi i Sverige hittills klarat oss från de stora prisfall som drabbat många andra länder beror också på det låga bostadsbyggandet", sade Bengt Hansson vid BKN.

Det är här det börjar bli riktigt intressant att följa BKN:s resonemang i oktoberrapporten.

För det första: En högre ränta på bostadslånen når upp till ett "normalläge" först på nivån 5,5 procent, vilket skulle fördubbla många hushålls kostnader för sitt boende.

I steg två skulle denna "normalränta" medföra ett prisras på 20 procent på många bostadsfastigheter.

I steg tre skulle detta dramatiska prisras på 20 procent leda till att en bostadsmarknad där en bostadbubbla nu tömts på sin luft skulle ha nått en sorts jämviktsnivå.

"Priserna skulle ändå vara högre än någon gång under perioden mellan 1957 och 2004. Rimligen måste det vara möjligt att bedriva lönsam bostadsproduktion i Sverige även vid väsentligt lägre bostadspriser än idag", avslutar BKN sin oktoberrapport.

Några frågor infinner sig raskt hos läsaren:
1/Om en bostadsmarknad är ett möte mellan efterfrågan och utbud och att detta speglar priset, är det troligt att vi ens har en bubbla?

2/ Vad bör styra räntenivån för bostadslånen?

För långivande banker är det normalt risken att förlora pengarna, risken för kreditförluster. I ett läge där bostadsproduktionen ligger tiotusentals enheter under efterfrågan varje år, lär en sådan risk vara liten. För räntesättande Riksbanken är det annorlunda. Där är det inflationsrisken som styr och avgörande är hur Riksbanken ser på samhällsekonomin i stort.

Att som BKN hoppas på ett prisfall på 20 procent på bostäder är ett mycket märkligt sätt att försöka göra något åt höga byggkostnader. Om en bubbla brister gör det ont för hela samhällsekonomin. Att jaga en icke existerande bubbla med höga räntor är lika destruktivt.

Höga byggkostnader behöver helt andra åtgärder. På marknadens villkor.

Staffan Åkerlund

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.