Årets Bygge-vinnaren slår två flugor i en smäll

Som ett svar på Solnabornas behov av en simhall och Fabeges kontorsbehov nyttjade Solna stad möjligheten att bygga i 3D-fastighet. På så sätt kunde simhallsbehovet lösas kostnadseffektivt, yteffektivt och tidseffektivt.

– När det lokala badsuget tillgodoses med draghjälp av en annan kommersiell verksamhet under samma tak sätter det en standard för hur verksamhetslokaler kan förverkligas i attraktiva lägen utan att behöva bära hela kostnaden på egen hand, säger Björn Rundström, juryns ordförande och chefredaktör för Byggindustrin.

Solnas allmänna simhall Vasalundshallen hade nått bäst före-datum och ansågs för dyr att renovera. Dessutom skulle en renovering innebära stängning under flera år. Fastighetsägaren Fabege och Solna stad kom på idén att bygga den nya simhallen i form av en fastighet med simhall i botten och kontor ovanpå.

Solna tog fram en kontorsbyggrätt, som såldes till Fabege, och därigenom kunde de finansiera hela bygget av simhallen.

– Vi fick möjlighet att skapa en modern kontorsfastighet i ett attraktivt läge i Arenastaden och kommunen kunde tillhandahålla en ny och välutrustad simhall till Solnaborna, säger Per Lindfors, projektchef på Fabege.

En förutsättning för att göra detta var dock att skapa en 3D-fastighet. På så sätt kunde Solna stad ”sälja luften” ovanför sin fastighet. Mark- och grundläggningsarbeten upphandlades enligt LOU (lagen om offentlig upphandling) av Solna, och NCC vann upphandlingen.

Läs även: Bostadsbyggandet går mot en kollaps

Fabege köpte prefabstomme, fasad och allt i kontorsbyggnaden av NCC, medan Peab vann upphandlingen om att bygga simhallens innanmäte. Att vara flera parter, med olika kontraktsförhållanden, i ett komplext projekt som detta ställer höga krav på samarbetsvilja mellan parterna.

– Men alla har ställt upp och jobbat åt samma håll, säger Tomas Holmér, som var projektchef åt NCC i projektet.

Kontorsprojektet, som Fabege gav konceptnamnet Kvarteret Poolen, har certifierats enligt Breeam Excellent. Byggnaden har fått biotoptak som gynnar den biologiska mångfalden, solceller och energieffektiv ventilation och evaporativ kyla. Simhallen har ingen miljöcertifiering, men har arbetat mot Miljöbyggnad Silver. Dessutom har det installerats återvinning av spillvatten och luft och har förberetts för återvinning av energi från ishallarna som ligger bredvid simhallen.

Läs även: Kontor och simhall i samma byggnad – tack vare unik 3D-lösning

Kvarteret Poolens båda funktioner har eftersom det finns två huvudmän krävt parallella projektorganisationer, konsulter och projektledning. Strategisk Arkitektur har skapat helhetsprojektet och sedan ritat byggnaden som helhet, kontorsdelen samt drivit arbetet med detaljplanen.

– Det är ju en komplex uppgift att ställa ett kontor uppe på en simhall. Men vi har lyckats med att både manifestera och synliggöra simhallen och skapa ett identitetsstarkt kontorshus, tycker jag, säger Kristian Lönn, som varit projektansvarig arkitekt.

Framför allt slås man av hur långt vi kommit på hållbarhetsområdet, där känslan för detaljer och det innovativa ofta är slående

Platsen för bygget – en stor grusad, utsatt yta i utkanten av Arenastaden med det stora järnvägsområdet utanför fönstren och en stor bro som närmaste granne, har varit en av de stora utmaningarna att bemästra.

– En viktig del i vårt arbete var att få den här ytan att bli en del av Arenastaden. Vi har därför skapat en ny gångbro från huset till Arenastaden och en hiss som är tillgänglig för allmänheten så att de enkelt når den här delen av Arenastaden och simhallen, säger Kristian Lönn.

Läs även: Tiomiljarderskontrakt ute på räkning – då ska anbuden in

Målet för arkitekterna har varit att skapa en byggnad som klarar av att platsen utvecklas över tid. Utvändigt har huset en tegelfasad som under ett års tid handmurats av 15 murare.

– Vi valde att låta husets runda former inspireras av brokonstruktionen och som en flört med Friends Arena. Indrag i byggnaden har sedan gjorts för att passa in höjderna mot omgivningen, vilket har skapat intressanta takterrasser för kontorshyresgästerna, säger Kristian Lönn.

Det finns två ljusgårdar i kontorshuset, och de börjar först på tredje våningen, alltså ovanpå simhallen.

– I kontorshuset är inte simhallen närvarande, det var ett medvetet val. De båda funktionerna lever sida vid sida och möts egentligen endast i exteriören, säger Kristian Lönn.

Läs även: Lee Christiernsson ger fingret till machokulturen: ”Direkt skadlig för vissa individer”

Johan Janssen, ansvarig arkitekt på AIX arkitekter som ritade simhallsdelen.

AIX Arkitekter fick uppdraget av Solna stad att rita själva simhallen. De hade ambitionen att hålla ihop arkitekturen till en helhet.

– Därför var det naturligt att teglet som präglar utvändiga gestaltningen även användes invändigt också. Det är dessutom ett bra material som funkar i simhallsmiljö, säger Johan Janssen, ansvarig arkitekt på AIX Arkitekter som ritade simhallsdelen.

Undertak av träbalkar ger en varm miljö, och att fastigheten byggts med en 3D-fastighetslösning har påverkat arkitekturen.

– ”Normala” simhallar får ofta en prägel av att de är lätta konstruktioner. Men det här är något annat, det är en väldigt solid och stadig byggnad, det tycker vi är roligt, säger Johan Janssen.

Att få in ljuset i simhallen till bottenvåningen på huset löste arkitekterna genom att öppna upp fasaden med en ”inbuktning” på huset från våning två och uppåt i sex våningar.

Läs även: Lee Christiernsson ger fingret till machokulturen: ”Direkt skadlig för vissa individer”

Bild 1/3  Bo Bergman, Solna stads konsult i projektet.

Foto: Thomas Henrikson

Simhallen går från fasad till fasad men är ganska liten till formatet, men det finns bland annat totalt tio simbanor på 25 meter och en undervisningsbassäng. Själva baddelen av simhallen finns på ett plan, och i källarvåningen finns tekniken. Där används mer ovanligt förekommande ultrafilter för vattenrening, i stället för sandfilter eftersom det tar mindre plats.

– Svåra grundläggningsförhållanden och grundvatten som trycker på underifrån gjorde att vi har en pressad takhöjd där vi har reningsutrustningen, säger Bo Bergman, Solna stads konsult.

Läs även: Så gick småländska familjeföretaget från kris till lönsamhet

Det blev lagligt att bygga 3D-fastigheter 2004. I en traditionellt avgränsad fastighet, en ”2D-fastighet”, äger fastighetsägaren marken och tillhörande byggnader, i princip all mark ända ner till jordens mitt, och luften långt ut i rymden. En 3D-fastighetslösning kan snarare beskrivas som en urholkning i en fastighet.

Med åren har allt fler sådana fastigheter tillkommit och 2022 fanns 1 380 3D-fastigheter som inte var ägarlägenheter.

– De flesta av dem finns i storstäderna med omnejd, säger Per Rune Larsson, förrättningslantmätare på Lantmäteriet.

Läs även: Tre anläggningschefer om tvister, samverkan och skavet i branschen

Per Rune Larsson, förrättningslantmätare på Lantmäteriet.

Ofta är det affärslokaler som bryts ut till 3D-fastigheter. Detta är till exempel ett sätt att lösa problemet med att bostadsrättsföreningar som hyr ut till affärsverksamheter kan få problem med skattereglerna.

– Varje 3D-fastighetsärende måste dock prövas av Lantmäteriet. Ibland är det kanske bättre att lösa fastighetsuppdelningen med hyresförhållande, servitut eller någon annan rättighet, säger Per Rune Karlsson, förrättningslantmätare på Lantmäteriet.

Utmaningarna med att uppföra en byggnad som ska delas upp till 3D-fastigheter är enligt Per Rune Karlsson projekteringen.

– Det är inget krav, men det blir mycket lättare att bilda och förvalta fastigheterna om funktioner som trappuppgångar, värmesystem, elförsörjning och liknande till respektive fastighet är separerade i så hög grad som möjligt, säger han.

Kristian Lönn, Strategisk arkitektur, som har varit projektansvarig arkitekt för kvarteret Poolen.

Detta håller Kristian Lönn på Strategisk Arkitektur med om. Att så få funktioner som möjligt, tekniskt och fysiskt, delades var en förutsättning för Poolen-projektet hela tiden.

– Vi har några gemensamma utrymningsvägar, men annars är det få funktioner som praktiskt möts. Det var mycket projektering och handhavande för att få mötena täta och ordnade, säger han.

Läs även: Lista: Alla 18 projekt som är med och tävlar i Årets Bygge 2023

Erik Leander, som var Peabs arbetschef i simhallen.

De inblandade i projektet uppmanar dock andra att testa att bygga i 3D. Ett exempel på hur effektivt projektet blev är att det blev klart betydligt tidigare än vad det var tänkt.

– Under resans gång kom vi överens om att vi kunde parallellköra våra arbeten. Då blev både kontoret och simhallen klara ett halvår tidigare än vad som var tänkt, säger kommunkonsulten Bo Bergman.

– Jag tycker det har funkat jättebra att bygga i 3D, helt klart över förväntan, säger Erik Leander, som var Peabs arbetschef i simhallen.

Björn Rundström, chefredaktör för Byggindustrin, tycker att nivån generellt är väldigt hög i Årets Bygge-projekten i år.

– Framför allt slås man av hur långt vi kommit på hållbarhetsområdet, där känslan för detaljer och det innovativa ofta är slående, säger han.

Läs även: Så ska svenska bolagets AI-kläder rädda liv