Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Lördag08.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Bostäder

I Oslo finns lediga hyresrätter

Publicerad: 17 Maj 2010, 12:50

Hyra en lägenhet i Oslo? Inga problem. Just nu finns det mellan 1 000 och 2 000 hyreslägenheter att välja på i centrala Oslo.


Finansmarknadsminister Mats Odell (tillika ansvarig för bostadsfrågor) hade inte med någon skattelättnad för andrahandsuthyrning i sin bostadspolitiska proposition, som kom för några veckor sedan.

Däremot hymlar han inte. Både han själv och KD tror att det finns en rejäl potential bostadsyta som går att frigöra genom att stimulera andrahandsuthyrningen i storstäderna.

Mats Odell ser Norge som ett föregångsland, en modellmarknad.

Har han rätt?

På den norska sökmotorn www.finn.no fanns det måndagen den 3 maj 2 390 bostäder till försäljning för priser från 150 000 norska kronor (enkelt enplanshus i utkanten av Oslo) till 45 miljoner för en privatägd "penthousvilla" på 319 kvadrat vid Akers Brygge och utsikt över hamninloppet.

Men framför allt fanns det gott om lediga lägenheter och möblerade eller omöblerade rum att hyra. Just den här måndagen fanns det totalt 1 312 lediga objekt i Oslo. Till exempel i det attraktiva och centralt belägna Grünerlökka (särskilt populär bland yngre Oslobor) fanns 138 lediga objekt att hyra. Det kan handla om allt från ett sovrum till en färdigmöblerad trea eller fyra.

Det fanns bland annat 25 objekt med en månadshyra under 7 000 norska kronor i området som skulle kunna jämföras med centrala Södermalm i Stockholm.

En förkrossande majoritet av dessa lägenheter är andrahandsobjekt. Löptiden ligger runt tre år och under den tiden har hyresgästen starkt besittningsskydd. Det fungerar ungefär som den svenska lokalmarknaden.

Vid en ytlig betraktelse är den norska bostadsmarknaden snarlik den svenska. Oslo växer snabbt, liksom Stockholm. Den demografiska bilden med höga födelsetal under 40-, 60- och 80-talen är också likartad.

- Situationen i Oslo ser ungefär ut som den i Stockholm. De senaste åren har Oslos befolkning vuxit med i snitt 12 000 per år. Efterfrågetrycket är påtagligt, säger Arne Giske, chef för Veidekke Eiendom, som har erfarenhet från bägge marknaderna.

- Den norska bostadsmarknaden har, liksom alla andra, haft en svacka under finanskrisen. Men det ser lovande ut framöver, fortsätter Arne Giske.

Något som skiljer de två marknaderna åt är däremot nyproduktionsnivån. Norge, med hälften så stor befolkning, byggstartade ungefär 34 000 nya bostäder 2007. Proppen gick ur med finanskrisen i slutet av 2008. I fjol startade strax under 20 000 lägenheter. I Sverige med

9 miljoner invånare byggstartade runt 17 500 lägenheter samma år.

Den norska marknaden är också klart mindre reglerad än den svenska. Marknadskrafterna råder. Kommunerna äger relativt lite egen mark och större nya bostadsexploateringar kommer oftast till stånd genom privata affärer. En projektutvecklare köper exempelvis loss privatägd industrimark för att bygga och sälja bostäder på platsen.

Men det som framför allt skiljer är den annorlunda fokuseringen när det gäller upplåtelseformer. När det gäller flerbostadshus är det äganderätt och bostadsrätt som gäller i Norge. Hyresrätten med förstahandskontrakt spelar en rätt undanskymd roll och återfinns egentligen bara i de större städerna och är då riktade mot ungdomar och mindre ekonomiskt starka hushåll.

- Det finns en orubbad politisk linje sedan 1960-talet att gynna ägandet av bostäder. Att äga sin egen bostad sitter numera djupt i den norska själen, säger Audun Blegen, direktör för Naeringspolitikk hos Veidekke.

I dag äger 80 procent av norrmännen sin egen bostad.

Den politiska viljan att främja ägandet gör sig synlig i skattelagstiftning och regelverk:

Låg förmögenhetsskatten på boendet och ränteavdrag på 28 procent.


Hyr man ut mindre än hälften av sin bostad så är hyresintäkten skattefri.

Staten ger särskilda mjuka startlån till yngre som är på väg att etablera sig på bostadsmarknaden. Det kan även gälla frånskilda som behöver "nyetablera" sig på bostadsmarknaden.

Bostadssparande subventioneras upp till 150 000 norska kronor.


I den skattepolitiska modellen finns mycket av förklaringen till varför den norska andrahandsmarknaden i storstäderna fungerar så pass väl som den gör. En skaplig portion av bostäderna på hyresmarknaden ägs av investerare eller privatpersoner som hyr ut dem i andra hand. Hyresmarknaden är i princip helt fri. Man kan sätta vilken hyra man vill, det finns ingen prisreglering.

Det här har Veidekke tagit fasta på. I början av 2000-talet lanserade Veidekke konceptet "Startbo" på den norska marknaden - ett smart upplägg för att dra nytta av det norska regelverket samtidigt som företaget möter behovet och efterfrågan hos yngre som vill inleda sin bostadskarriär utanför föräldrahemmet.

Mottot var ungefär som två flugor i en smäll: "Vi bygger bostad åt en köpare, men löser bostadsdilemmat för två stycken", var en av Veidekkes paroller. Startbo-konceptet tar sikte på åldersgruppen 18 till 35 år. Det finns tre storlekar: Medium (40 kvm), large (60 kvm) och extra large (80 kvm). I den minsta varianten av bostad finns inte mycket att spela på vad gäller uthyrning, men large och extra large har en respektive två uthyrningsdelar integrerade.

- En grundtanke har varit att alla ska ha råd med en Startbo-lägenhet. Genom att kombinera eget bruk av bostaden med att hyra ut kan man pressa ner utgifterna rejält. När det sedan passar och man har råd, så kan man inkludera uthyrningsdelen i sitt eget boende.

Andrahandskontrakten löper oftast på tre år och när sedan behoven ändras så kan man välja att ta över hela bostadsytan själv, eller sälja och flytta vidare. Försäljningspriserna ligger från 1,1 miljoner norska kronor (medium) upp till 2,3 miljoner (extra large) och finansiering sker genom Husbanken.

Genom att hyra ut en del av lägenheten och genom ränteavdrag kan man komma ner till en nettokostnad på drygt 3 000 norska kronor per månad. Hyresintäkten är skattefri och baseras normalt på ett standardkontrakt med en treårig löptid.

På höjden ovanför det hippa området Grönelükke i centrala Oslo ligger ett antal bostadslimpor. De är enkla, en aning oansenliga med en touch av sextiotalet, men läget kan inte bli så värst mycket bättra om man är en yngre singel och vill bo i Oslo.

Det rör sig om 237 lägenheter i kvarteret Carl Berner, allt såldes ut direkt när det stod klart 2003/2004. Och det är Veidekkes hittills enda Startbo-projekt i Oslo.

Carl Berner-projektet blev ett win-win både för förstagångsköparna och exploatören. Norska nättidningen E24 beskrev ett fall:

En köpare bokade och betalade en deposition 2003 för en Startbo-lägenhet på 60 kvadrat i kvarteret Carl Berner. Prislappen var 509 700 norska kronor. Köparen flyttade in 2005 och betalade sin slutlikvid. Ett år senare kunde han sälja lägenheten för 1,36 miljoner norska kronor.

Totalt har Veidekke hittills producerat och sålt 870 Startbo-lägenheter i Trondheim, Bergen, Stavanger och Oslo.

- Bostäderna är platsbyggda, men har en hög grad av på standardisering och repetition för att få ner byggkostnaderna. Marginalerna för vår del blir bättre och bättre för varje etapp. Vi lär oss, säger Arne Giske.

Veidekke drog fördel av det norska skattesystemet och det eftersatta behovet av hyreslägenheter till yngre människor och studenter. Genom att sköta hela affären genom en webbsajt och genom att ha fasta enhetliga priser fick företaget en mycket rationell säljprocess, enligt Arne Giske.

- Idén med Startbo var att ge yngre, kanske förstagångsflyttare, en reell möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Vi har hittills satt en åldersgräns för våra köpare på 35 år. Men den gränsen är ingen helig ko. Nu var det några år sedan vi byggde Startbo. Vi får se vad som händer när marknaden lättar upp, säger Arne Giske.

En lansering av Startbo-konceptet drog igång i Sverige 2004. Tanken var att lansera ett paket tillsammans med Open House i Arlöv. Ett kundmöte arrangerades på Veidekkes huvudkontor i Sundbyberg och man planerade att också att visa upp en fullskalig, möblerad modellägenhet i anslutning till studentbostadsmässan i Lund samma år. Men idéerna skrinlades.

- Skattesystemet är ju annorlunda och kanske bidrog det till att intresset inte var på topp. Vi får se, det kanske blir läge för ett nytt försök senare, säger Arne Giske.

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.