Så bygger man billiga hyresrätter

Bolagen bygger sociala bostäder därför att de är tvungna att göra det för att få uppföra privatägda bostäder – i nya områden måste 30 procent vara sådana bostäder och resten får bli privatägda. Det är de privatägda lägenheterna och husen som ger vinsten, byggandet av sociala bostäder går däremot nästan alltid plus minus noll.

Staten bestämmer till och med den högsta hyran för sociala bostäder och det avgör den maximala byggkostnaden och markkostnaden. Hyran får vara högst 710 euro per månad oavsett storleken och det gäller såväl i som utanför storstäderna.

För att få den låga hyran krävs det att hushållets storlek motiverar lägenhetens yta och att den samlade inkomsten är lägre än 35 000 euro per år.

Problemet är att hushåll med mellanstora inkomster får svårt att hitta bostad när alternativet är billiga, sociala bostäder för de med lägre inkomster eller dyrare, privatägda bostäder.

En lägenhet på 70 kvadratmeter kan i snitt byggas för 150 000 euro tack vare de låga markpriserna, den effektiva byggprocessen och de låga räntorna. Och eftersom ingen vinst tas ut räcker maxhyran 710 euro per månad för att gå jämnt upp.

– Villkoret är stora volymer och korta byggtider med en prefabricerad grund och struktur som är lika för alla sociala bostadshus. Vi kallar det skelettet. Men interiören och exteriören skiljer sig åt efter en viss byggvolym, berättar Joanne Reeves, enhetschef för projektutveckling på det stora byggföretaget Janssen de Jong Group.

Nyligen byggde de 24 sociala hyreshus enligt denna princip på sex månader. I företaget ingår alla olika delar som krävs – från finansiering och projektutveckling till materialinköp. Alla byggarbetare som behövs finns i bolaget med undantag för när de har särskilt mycket arbete.

Sammantaget gör det att Janssen de Jong Group har fullständig kontroll över kostnaderna och kan effektivisera när de ser behovet och möjligheten.

Arkitektonisk skillnad

Ofta är det en uppenbar arkitektonisk skillnad mellan privatbyggda och sociala bostadshus där de förra har hög, estetisk kvalitet med stark, egen identitet. Medan de sociala bostadshusen inte sällan blir just enklare och byggs i större, likadana serier.

Dock placeras billiga, sociala bostadshus i samma områden som privatägda bostadshus. I bägge fallen uppfyller de den holländska byggtraditionen med låga hus och många, stora fönster. Andra omständigheter bidrar till de låga kostnaderna.

– Vi behöver enbart stå för kostnaden att bygga sociala hyreshus och inte för exempelvis parkeringsplatser och infrastruktur, säger Joanne Reeves.

Den holländska Bygglagen reglerar byggandet, fortsätter hon. Privata företag bygger, men de som sedan äger och förvaltar de färdiga, sociala hyreshusen är Bostadsföreningar, som kan beskrivas som privata organisationer med ett socialt syfte. Landet har cirka 500 sådana föreningar.

Att de blivit en så viktig del av bostadspolitiken går tillbaka till mitten av 1800-talet när bostadsmisären var stor i landet, säger Joris Hoekstra, byggforskare vid Delfts Tekniska Universitet.

– Modellen fungerar till stor del därför att föreningarna ofta säljer vidare de färdiga, sociala hyreshusen på den privata marknaden. Och eftersom hyrorna måste vara låga blir priset på hyreshusen också det för att avkastningen ska bli tillräckligt hög.

Sedan använder föreningarna de intäkterna till att bygga nya, sociala bostäder.

Finanskris på 90-talet

Precis som i Sverige uppstod det finansiella svårigheter i mitten av 1990-talet, men där efterskänkte staten och kommunerna Bostadsföreningarnas alla skulder. Byggkostnaden sänks därutöver därför att staten garanterar Bostadsföreningarnas lån och det leder till en lägre låneränta.

Utmaningen är nu att se till att det verkligen är låginkomsttagare som får tillgång till de billiga hyresrätterna, förklarar Jan Hoekstra. Så är det inte när de som en gång fick låga, reglerade hyror kan bo kvar trots att deras inkomster ökat betydligt. Att återgå till den ursprungliga idén sägs vara en prioritet, men få tror att det blir möjligt.

Ett försök är att det sedan 2016 krävs att 80 procent av lediga, sociala bostäder hyrs ut till hushåll med en lägre inkomst än 35 000 euro per år.

Kan Sverige lära av Holland?

– Även här behövs ett gemensamt projektfokus på slutprodukten under hela byggprocessen. I dag kan det vara upp till 60 olika aktörer som är inblandade i ett bygge av ett hyreshus utan att de är tydligt kopplade till helheten, säger Ronny Andersson, professor på Avdelningen för konstruktionsteknik vid Lunds Tekniska Högskola.

Av totalkostnaden för att bygga en social bostad står marken för ungefär 50 procent av kostnaden. Det betyder att en 70 kvadratmeter stor lägenhet, vars byggkostnad i snitt är 150 000 euro, får en markkostnad på 1 100 euro per kvadratmeter.

Det relativt låga priset på mark innebär att det blir möjligt med maxhyran på 710 euro.

– Skälet är att kommunerna äger nästan all mark och kan sälja den billigt, förklarar Joris Hoekstra, byggforskare vid Delfts Tekniska Universitet.

I Sverige diskuterar kommunpolitiker intensivt hur billigare hyresbostäder ska bli verklighet samtidigt som kommunerna säljer mark till marknadspris. Kostnaden kan nå ända upp till 40 000 kronor per kvadratmeter.

– Det förstår alla, då blir det omöjligt att bygga billigare, säger Joris Hoekstra.

Han understryker att det är den låga markkostnaden som gör att Bostadsföreningarna, som äger de sociala bostäderna, blir ekonomiskt oberoende.

– Det är en förutsättning för att systemet ska fungera. Kommunerna väljer dessutom på vilken mark sociala bostäder byggs och när de uppförs nära privatägda hus kan kommunen se till att de byggs på billigare mark.

I större, dyrare städer, som Amsterdam, byggs mindre lägenheter som tar mindre mark i anspråk per lägenhet, berättar Joris Hoekstra.

Vad kan Sverige lära?

– Om svenska kommuner återinför tomträtter på några decennier, istället för att marken säljs på en gång till marknadspris, kan det tidiga lånebehovet och boendekostnaden sänkas kraftigt också här, säger Ronny Andersson, professor på Avdelningen för konstruktionsteknik vid Lunds Tekniska Högskola.

Timothy Tore Hebb, red@byggindustrin.se