Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Onsdag23.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Bostäder

Stena lägger in växel för att skapa fler hyresrätter

Publicerad: 9 December 2010, 11:54

Det finns faktiskt aktörer på bygg- och fastighetsmarknaden som nyproducerar hyresrätter i flerbostadshus för egen förvaltning. En av dem är Stena Fastigheter som hittills i år startat drygt 400 lägenheter.


Det finns ett fåtal privata producenter av hyresrätter i landet: Wallenstam, Einar Mattsson, Heba, Botrygg, Byggvesta, Stena Fastigheter och kanske någon till.
De har stretat på när andra byggare avfärdat egenproducerade hyresrätter med hänvisning till att kalkylerna helt enkelt inte gått ihop.

Nu – med stigande fastighetsvärden – ser dock förutsättningarna bättre ut än på länge, åtminstone i attraktiva storstadslägen.

Stena Fastigheters mål är att producera 300 nya lägenheter om året. I fjol färdigställde företaget 245 nya hyresrätter i Stockholm. Framöver blir det fler – 405 lägenheter har startats i Stockholm, 104 i Malmö och 36 i Göteborg.

Och det ligger en hel del i pipeline som ännu inte startat. Stena Fastigheter har byggrätter som man är redo att aktivera på Telefonplan och Ängby Park i Stockholm, vid Västra hamnen i Malmö och kvarteret Frans Suell i gamla Väster bakom Stortorget. Nästa år startar man förmodligen även projekt i Lomma och Lund.

– Vi jobbar på, ritar och utvecklar. Det går att bygga nya hyresrätter, fast det förutsätter att man har tillgång till bra och attraktiva byggrätter. Det har vi och fastighetspriserna har gått upp så pass att det är intressant att investera i både det befintliga beståndet och i nyproduktion, säger Christel Armstrong Darvik, vd på Stena Fastigheter.

– Det är naturligtvis bra. Den gynnsamma prisutvecklingen innebär att vi får igång nybyggandet i storstäderna. Det som oroar mig är risken för kraftiga kostnadsökningar på byggsidan. Det är jätteviktigt att inte priser och kostnader drar i väg nu.

Christel Armstrong Darvik är civilingenjör i botten och startade karriären i byggbranschen. Hon var 16 år hos NCC, bland annat som arbetschef, men de sista åren var hon på fastighetssidan. Hon kom till Stena Fastigheter efter sju år på Tornet, där hon var koncernchef de två sista åren.

Kärnan i Stena-koncernen, fortfarande ägd och kontrollerad av familjen Sten A Olsson, är som alltid färjor och rederi: en volatil och konjunkturkänslig bransch. Här finns skälet till att Stena äger så pass mycket bostäder och har en långsiktig strategi att äga 30 procent kontor och 70 procent bostäder. Fastighetsbolaget ska bidra till att lägga olja på vågorna. Avkastningen från bostadsförvaltningen är relativt trygg.

– Vi måste ha en avkastning på 6 procent. Det är vårt mål, där ligger vi och där ska vi ligga över tiden. Men för att vi ska orka nyproducera krävs att byggrätten har ett väldigt bra läge och att det går att ta ut rätt hyresnivå. Vi måste kunna ta ut minst 1 600 kronor per kvadratmeter och år. Det betyder också att det blir allt viktigare att vi planerar och bygger så yteffektivt som möjligt. Vi kan ju inte bygga större än vad folk har råd att betala för, säger Christel Armstrong Darvik.

– När vi bygger på mark vi själva äger så sitter vi rätt säkert. Problemen börjar när vi ska förhandla med kommunerna om nya markinköp. Den kommunala markprissättningen är nyckeln till om det överhuvudtaget ska gå att bygga hyresrätter.

När det gäller politiska önskemål är Christel Armstrong Darvik principiellt emot subventioner. Hon vill, liksom de flesta i branschen, ha stabila och förutsägbara villkor över tiden, men hon menar också att en väl fungerande hyresbostadsmarknad förutsätter ett väloljat kommunalt maskineri.

– Kommunerna måste inse att de faktiskt har ett ansvar för att det produceras hyresrätter. En nyckelfaktor är då, som sagt, att marken inte blir för dyr. Sedan behöver vi generellt ett högre kommunalt tempo i planarbetet för att få fram fler byggrätter. Det är viktigt hur det paketeras. Hyresrätten kräver, för att få ekonomin att gå ihop, större planer med fler lägenheter och större volym än bostadsrätter. Planarbetet borde ha den inriktningen. Det är en politisk fråga. Det handlar om städernas överlevnad. Det behövs hyreslägenheter, säger Christel Armstrong Darvik.

En optimalt paketerad byggrätt för Stena Fastigheter är på ungefär 200 lägenheter.

– Men normalt paketeras 50-75 lägenheter. Det är perfekt för en entreprenör, men inte för oss.

Finns det något quick-fix-recept för att få igång produktionen av hyresrätter?
– Justera momssatsen. Vi betalar 25 procent ovanpå allting annat. Halverar man momsen skulle det innebära en produktion utan dess like. Visst, jag är emot subventioner men här missgynnas hyresbostäder på ett besynnerligt sätt jämfört med kontor, och ovanpå detta så är dessutom förvaltningskostnaderna högre för bostäder än för kontor.

En annan utmaning under de närmaste åren för Stena Fastigheter är annars hur man ska hantera det befintliga beståndet. Det är härifrån merparten av avkastningen hämtas. Beståndet är koncentrerat till de tre storstadsregionerna och bolaget jobbar alltid med egen personal - egna fastighetsskötare och fastighetsvärdar.

– Vi vill ha koncentration, egen personal och möjlighet att kunna driva ett utvecklingsarbete, säger Christel Armstrong Darvik.

En stor del bostadsportföljen är från 1960- och 1970-talen och är nu mogna för stamrenoveringar.

– Vi äger också fastigheter i miljonprogramsområden som behöver energirenoveras. Hur får man lönsamhet på den typen av investeringar? Det är inte helt lätt.

Stena har en särskild förvaltningsmodell som man kallar relationsförvaltning.

– Vi går litet längre än vid traditionell fastighetsförvaltning. Vi vill engagera oss socialt i våra hus och områden och det är inte saker som man kan lägga ut på andra. Tanken är: Om vi bryr oss om våra kåkar och kvarter, så bryr sig också våra hyresgäster mer om sin närmiljö. Det ger oss lägre kostnader för underhåll och förvaltning. Folk stannar kvar. De flyttar inte lika frekvent och det är något vi tjänar pengar på.

Det pågår ett 60-tal utvecklingsprojekt inom hela Stena Fastigheters bestånd. Mest omskrivet är Stockholmsförorten Fisksätra där Stena Fastigheter äger miljonprogramsfastigheter i ett koncentrerat område. Det började med att man hade problem med klotter. Stena Fastigheter kontaktade en lokal fritidsgård. De gjorde en överenskommelse. Om ungdomarna klottersanerade så fick de en resa till Åre i belöning. Det fungerade och har pågått i flera år. I dag finns det inget klotter alls i Fisksätra.

De yngre generationerna blev avundsjuka och ville också ha arbetsuppgifter. Nu får de arrangera höst- och vårstädningar.

– Det är fantastiskt. I dag finns inget klotter och inget skräp. Fisksätra håller på att få kultstatus som ett 1970-talsopmråde som är helt fräscht, säger Christel Armstrong Darvik.

Och det finns flera projekt. En hyresgäst ömmade för att det fanns så många vildkatter i området. Han bad om stöd för att skapa ett katthem där katterna kastreras och sedan får leva. Hemmet har blivit väldigt populärt hos barnen och dagisgrupper kommer ofta på besök.

Ett annat exempel är det lokala biblioteket Stena Fastigheter stöttat inköp av PC-burkar så att biblioteket kunnat starta ett internetcafé. Många av ungdomarna saknar PC i hemmet.

Stena har också stöttat ett samarbete mellan svenska kyrkan, den muslimska föreningen, katolska kyrkan och stadsmissionen för att starta ett gemensamt råd- och stödcenter som fungerat väldigt bra.

– Det är häftigt att se hur bra det fungerar mellan de här tre olika religionerna. I dag delar svenska kyrkan och katolikerna på en och samma kyrka. De har varsitt altare och nu diskuterar de att sälja en bit av marken åt den muslimska föreningen och ha en gemensam entré för alla tre. Så där håller det på hela tiden. Det är fantastiskt.

Några andra hyresgäster funderade över en tvättstuga som stod tom. De kom på att de ville ha en skräddarsydd biblioteksfilial där. Stadsbiblioteket ställde upp, liksom Stena Fastigheter och i dag är tvättstugan bibliotek som sköts av ett gäng engagerade pensionärer.

– Vi har olika grader av självförvaltning också. Det gäller bara att hitta rätt eldsjälar. De kanske vill sköta trädgården själva. Det är okej. Vi behåller vår kostnadsbudget, men hyresgästerna sköter det och poängen är att det blir så jäkla bra. Enormt fina trädgårdar och stolta hyresgäster som trivs, som inte vill flytta och som kallar hela omgivningen för "mitt hem". Sådana saker kan vi inte skapa med vår egen personal. Det här är viktigt för oss, säger Christel Armstrong Darvik.


Stena Fastigheter i korthet
Ägare Stena Fastigheter ingår i Stena-sfären och är ett av Sveriges största privatägda fastighetsbolag.
Bestånd Stena Fastigheter äger och förvaltar cirka 2,2 miljoner kvadratmeter fördelat på 24 500 bostäder och 2 700 lokaler i Göteborg, Malmö, Stockholm, samt Halmstad, Lomma Lund och Uppsala. Stena Fastigheter bedriver också verksamhet utomlands via Stena Realty.
Omsättning 2,2 miljarder kronor (2009).
Vinstmarginal 38 procent (2009)

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.