Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Onsdag12.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Bostäder

Svenskar bygger lyxbostäder på engelska tak

Publicerad: 29 September 2010, 11:50

Lyxiga svensktillverkade bostadsmoduler med siktet riktat mot platta tak i Londons stadskärna har blivit en exportsuccé i mindre skala. Och det kan bli större.


"Nu tittar vi på franchisinglösningar och har haft en del kontakter i Australien. Vi sonderar också litet i New York", säger Håkan Olsson, vd för First Penthouse.

Vi träffas på St Georges Hotels takrestaurang på femtonde våningen vid Langham Place, ett stenkast från Oxford Street och mitt emot BBC:s kontorsbyggnad. Vita dukar, diskret personal, bara ett fåtal gäster och stora fönster.

Valet av hotell är logiskt. Härifrån har man i princip utsikt över hela centrala London. Håkan Olsson håller på att avsluta ett möte med en yngre fastighetsekonom med en massa "gröna" idéer.

Vi äter lunch.

Håkan Olssons marknad: Londons tak. Foto Per Hindersson

– Det låter knasigt, men jag lider faktiskt av höjdskräck, säger Håkan Olsson.
Han har en affärsidé och den är enkel och smart. London är trångt, färdigbyggt och bostadspriserna har rusat upp i nästan astronomiska nivåer.

Men det finns gott om platta, outnyttjade tak.

Idén är att lokalisera lämpliga objekt och en fastighetsägare som vill öka sin likviditet och samtidigt pumpa upp fastighetsvärdet. Steg två: fixa lokala tillstånd och bygglov, hitta en kund och sedan rita upp ett tjusigt penthouse som lämpar sig för förtillverkad svensk modulproduktion (i lättkonstruktion), skeppa över pusselbitarna till Storbritannien och lyfta och montera upp det på plats.

Så ser idén ut. Och det fungerar, åtminstone för Håkan.

– Vi tittar just nu på en takvåning på Hawcraft Court alldeles intill Baker Street. Här talar vi om en prislapp på kanske 300 000 kronor per kvadrat och byggkostnad på 75 000 per kvadratmeter. Det finns utrymme för en viss lönsamhet, säger han.

Några exempel:
· St Johns Wood Court, St Johns Wood. Fyra penthouse från 127 till 192 kvadratmeter, där tre såldes på ritning och "skräddarsyddes".

· Albert Court, Knightsbridge. Sju stycken penthouse från 74 till 378 kvadratmeter på ett komplicerat tak med tinnar och torn.

· Bankside Lofts, Bankside. En mikrostudio på 27 kvadratmeter efter en specialbeställning från Magret Thatchers dotter Carol - en förlängning från hennes redan befintliga penthouse.

För mer än tjugo år sedan flyttade Håkan och Annika Olsson - både civilingenjörer med rötter i svenska byggbolag, Håkan från Skanska och Annika från NCC - till England och startade sitt företag First Penthouse. Sedan dess har det rullat på.

Redan hemma i Sverige hade de kommit i kontakt med vindsrenoveringar, både yrkesmässigt och privat, och upplevde dem som "bökiga".

De inredde bland annat en råvind åt sig själva i Vasastaden i Stockholm.

– Jag har sett och genomfört många brittiska takprojekt sedan dess och hade vi uppfört oss här som vi gjorde vid vår svenska vindsrenovering så hade vi blivit stämda upp över öronen, säger Håkan Olsson.

– När vi kom hit såg vi potentialen. Priserna var enorma, men det blev "window shoping". Vi hade inga pengar. Ska man ägna sig åt vindar eller takvåningar så ska det byggas i fabrik. Den erfarenheten tog vi med oss från Sverige.

Från början, när de kom till England hösten 1989, hade både Håkan och Annika varsitt jobb på ett "svengelskt" byggföretag, ägt av två svenskar.

Det blev tvärnit rätt omgående genom fastighetskrisen. Två större beställare kunde inte betala och det höll på att tippa omkull skutan.

– Det kändes surt. Jag hade haft ett mycket bra jobb på Skanska och ville inte åka hem med svansen mellan benen. Men vi gjorde vårt bästa. Jag förhandlade med beställarna och Annika tog sig an leverantörerna. Vi fick in tilläckligt med pengar, skulderna skrevs ner en bit och personalen fick sina löner. Till slut kunde vi lägga ner utan konkurs, säger Håkan Olsson.

Håkan och Annika började med att starta ett projektledningsföretag som de drev ett par år och sedan sålde. Efter det blev det takvåningar för hela slanten. Bolaget First Penthouse registrerades. Jakten efter lämpliga tak startade 1993 och året därpå var det första projektet kontrakterat.

Paret och deras medarbetare hade då scannat fram 700 lämpliga tak i centrala London. Det här var före Google Earth. De köpte satellitbilder och satt och kollade med förstoringsglas.

– Vår plan var redan från början att driva prefabriceringen extremt långt. Jag ville att allt skulle byggas i fabrik. Vi kallade det "advanced prefab" och tänkte att alla tester och kvalitetskontroller skulle utföras i fabrik; el, utrustning, maskiner, va. Vi skulle koppla ihop modulen och kolla att allt fungerade innan leverans från fabrik. Sedan skulle det bara få ta en dag att lyfta upp det hela och en vecka att göra klart för inflyttning.

Det skulle vara prefab, men skräddarsytt snarare än prêt-a-porter. Kunden skulle få en unik lösning, med det skulle gå att rita upp för rationell prefabproduktion.

First Penthouse anlitade ett brittiskt byggbolag för en nyckelfärdig leverans.

- Det blev en katastrof. Britterna är ljusår efter jämförbara svenska modulfabriker. Det slutade med att vi fick hoppa in själva och bygga klart det hela på plats.

Försäljningen gick dock bra och de sju lägenheterna vid St Johns Wood i norra London hittade både brittiska och svenska köpare.
Efter det fiskade First Penthouse bland de större, etablerade svenska husfabrikerna, men det blev inget riktigt napp. Nästa projekt - bestående av tre lägenheter - byggdes i en lagerlokal i Hälsingland. I princip blev det platsbyggeri under tak. Det fungerade, men utan någon riktig snurr med "fabrikseffekt".

I dag har First Penthouse finslipat modellen. De upprättar ett avtal med en fastighetsägare som ställer upp med taket (oftast för en symbolisk köpeskilling på ett pund) och First Penthouse gör sedan resten: ritar, skaffar tillstånd, finansierar, bygger och säljer. Vinsten delar man sedan med fastighetsägaren.

– Vi går normalt sett inte in med särskilt mycket eget kapital. Vi lånar kanske 70 procent från bank och tar oftast in en finansiell partner i projekten mot del av vinsten, säger Håkan Olsson.

Brittisk fastighetsrätt är inte helt enkel.

En markägare, en freeholder, äger marken, stommen och skalet. Fastighetens lägenheter säljs sedan på långa arrenden (leaser). Priserna är höga men hyran låg. Fastighetsägaren har kanske tio lägenheter i huset som han sålt för en miljon pund vardera. Han har alltså sålt för 10 miljoner, och det som är kvar är ett ett ganska blygsamt inflöde av hyror som kanske inte är värt mer än 200 000 pund.

– Det är då vi går in och erbjuder freeholdern möjligheten att få in ett par miljoner till. Vi "leasar" taket som nu har bygglov och vi åtar oss att fixa upp diverse gemensamhetsutrymmen; renoverar entrén, sätter kanske dit en ny fräsch hiss. Vi kör med öppna böcker gentemot fastighetsägaren. Han eller hon måste lita på oss och i slutändan delar vi på vinsten, säger Håkan Olsson.

– Det gäller att undvika sura miner hos lägenhetsinnehavarna Vi försöker förbereda taket utan att det märks. Vi håller hellre på tre månader med fem gubbar än kör turbofart på en månad med trettio gubbar. När vi sedan säljer takvåningen till en prislapp som ligger 50 procent över de övriga lägenheternas så gynnas alla i huset, värdena stiger.

Avancerad prefab är fortfarande A och O. Ungefär 90 procent förtillverkas och oftast sker detta i Sverige. Modulerna skeppas till London och lyfts på plats på de preparerade taken. Allt är redan testat i fabriken och det är egentligen bara att koppla ihop anslutningarna. Normalt tar det en vecka att bli klar med montaget och färdigställandet.

År 2004 var First Penthouse klar med sin mest omskrivna och omtalade tillbyggnad på Albert Court i Knightsbridge mitt emot Royal Albert Hall.

Så här skrev bland annat dagstidningen The Independent: "Prefabricerade bostäder har väl aldrig möts av några större hyllningar på marknaden. Men ett klokt och smart svenskt bolag håller på att ändra på detta när man använder outnyttjade takytor för att skapa luxuösa vindsvåningar."

Även här var en skaplig andel av köparna utlänningar. Britterna är en aning skeptiska till prefab, som man lätt associerar till bulkproduktion av kontorslador, och också ovana att köpa bostad på ritningstadiet.

En av de första britterna att se poängerna med upplägget var Carol Thatcher, dotter till före detta premiärministern Margaret Thatcher. Hon ville ha en mindre studiolägenhet på sin takterrass på fashionabla Bankside Lofts i närheten av Tate Modern.

Annika Olsson ritade och Carol Thatcher satt bredvid och kom med synpunkter.

– Det rörde sig bara om 26 kvadratmeter men den var verkligen skräddarsydd och Carol Thatcher var med och petade i alla inredningsdetaljer. Det är roligt, säger Håkan Olsson.

Efter de inledande årens trassel rullar nu verksamheten på störningsfritt och Håkan och Annika funderar litet på en eventuell expansion.

– För några år sedan tittade vi på marknaden i New York, men drog oss tillbaka. Det var för tufft och kapitalkrävande och en helt annan affärskultur. Nu tittar vi på franchisinglösningar och har haft en del kontakter i Australien. Vi har också börjat sondera på nytt i New York. Det är viktigt att hitta en lokal partner. Vi törs inte gå in helt själva, säger Håkan Olsson.

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.