Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Torsdag06.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Byggregler

Forskare: Lägg ner bygglovet

Publicerad: 15 Juni 2012, 08:27

Samtidigt som den kommunala planprocessen pekas ut som en bromskloss för det svenska bostadsbyggandet så tenderar också detaljplanerna – med vidhängande gestaltningsprogram – att bli mer detaljerade.


– Det borde räcka med ett enda ”byggbeslut”. Har man klubbat en detaljerad detaljplan så behövs knappast ytterligare en prövning för bygglov. Det menar tre KTH-forskare i den senaste rapporten i BI:s forskningsserie.

I dag initieras normalt alla större byggprojekt redan innan detaljplanearbetet har startat. En byggherre knackar på hos kommunen med en idé om vad det är man vill göra på ett översiktsplanerat område. Tillsammans kan sedan byggherren och kommunen reda ut vad som skulle kunna vara lämpligt att ta med i detaljplanen. Ofta reglerar sedan planen byggnadernas gestaltning på ett mycket ingående sätt.

Detaljplanehanteringen följs upp med ytterligare en tillståndsprövning, bygglovet.

– Verkar det inte lite överflödigt att besluta, med överklaganderätt, om både detaljplan och bygglov när bägge besluten i princip avser samma sak? säger Thomas Kalbro.

Han, Eidar Lindgren och Jenny Paulsson från institutionen för fastighet och byggande på KTH är just klara med rapporten ”Detaljplaner i praktiken – är PBL i takt med tiden?” som ingår i Sveriges byggindustriers forskningsserie.

Att initieringen av större byggprojekt startar allt tidigare – normalt sett innan kommunen ens börjat detaljplanearbetet – betyder att detaljplanen, från att ha varit en plan för att styra framtida bebyggelse, har blivit en första tillståndsprövning av ett konkret projekt.

Det har också – tillsammans med de allt vanligare gestaltningsprogrammen som kopplas till detaljplanerna – inneburit att detaljeringsgraden i det här tidiga skedet ökat rätt radikalt – det kan handla om allt från huskropparnas exakta placering till fasadens färgsättning och utformningen av balkonger och fönster.

Tillsammans innebär det här, menar de tre forskarna, att mycket av detaljerna i bebyggelsens utformning blir fastlåsta, eftersom det är långt före byggstart. Det är inte ovanligt att planprocessen i stadsbyggnadsprojekt tar flera år i anspråk.

När projektet närmar sig en bygglovsprövning kan mycket ha förändrats på marknaden.

– Dessutom finns det rätt starka byggnadstekniska skäl att inte låsa byggnaders placering, storlek och utformning alltför hårt. Till exempel kan markförhållanden knappast vara helt klarlagda förrän i samband med projekteringen, säger Eidar Lindgren.

Bakom fokuseringen på planprocessen ligger det närmast rekordlåga svenska bostadsbyggandet. Sedan 1990 har vi legat stadigt under OECD-snittet när det gäller bostadsinvesteringar i förhållande till BNP. Bostadsminister Stefan Attefall talar om investeringsunderskottet, den så kallade ”säcken”, på 1 500 miljarder kronor som vi skulle ha investerat i bostäder för att ligga i nivå med OECD sedan 1990, men som vi inte gjort.

Det låga bostadsbyggandet riskerar att blockera tillväxten, inte bara i Stockholm utan hela landet.

Planprocessen kan se ut så här: En översiktsplan ligger klar, en exploatör dyker upp med en idé, kommunen tar fram ett planbesked. Det rullar vidare med planprogram (plus yttranden), miljöbedömning enligt miljöbalken, planförslag och samråd (plus yttranden), granskning av slutligt förslag (plus yttranden), antagande av planen (överklagande) och sedan bygglov (som också kan överklagas). Resan från planbesked till bygglov är dessutom kryddad med ett antal utredningar och dokument.

I rapporten har Thomas Kalbro, Eidar Lindgren och Jenny Paulsson tittat på ett antal detaljplanearbeten (10 stycken) och gestaltningsprogram (36 stycken).

De tio detaljplanerna är hämtade från olika kommuner i landet och varierar i storlek från en plan för sex bostäder i Umeå, Kyrktorpet, till två planer i Stockholm för större områden – Plomben och Lustgården med 340 respektive 400 lägenheter.

På samma sätt varierar planprocessernas totala tidsåtgång från några månader (Kyrktorpet) till drygt sju år (Lustgården).

– Faktum är att det inte är ovanligt att planprocessen för större, mer komplicerade projekt tar flera år i anspråk. Det hinner hända mycket under den tiden när det gäller marknad och efterfrågan. Det är ett starkt skäl till att inte låsa detaljer av utformningen alltför tidigt, säger Jenny Paulsson.

Överklagandena lyfts ofta fram som en huvudförklaring till segdragna planprocesser. KTH-forskarna ställer sig inte helhjärtat bakom det resonemanget.

– Lustgården, som tog sju år, överklagades inte ens. Här handlar det mer om politisk träta och olika procedurfel som gjorde att saker fick göras om. När vi mäter hur lång tid olika inslag i en planprocess tar så sticker inte överklagandetiderna ut på något särskilt sätt. Däremot har jag förståelse för att det är enerverande för byggherren och även för kommunen med överklaganden i samtliga instanser. Tid är pengar, säger Thomas Kalbro.

Av de undersökta detaljplanerna överklagades fyra stycken. Tallhöjden i Södertälje med 55 lägenheter var det projekt som hade längst överklagandetid – totalt 17 månader genom samtliga instanser, varav 9 månader då ärendet låg hos regeringen.

– Studien visar också att kommunens egna administrativa moment, där man väntar på remisser och utredningar, har stor inverkan på tidsåtgången. För samtliga tio projekt är tidsåtgången för restposten ”annat arbete” lika stor som tiden för samråd och utgör nästan en tredjedel av den total tidsåtgången, säger Jenny Paulsson.

Tidsmässigt för de här tio projekten svarade samråd och ”annat arbete” för ungefär 30 procent vardera, utställande för cirka 12 procent, antagande för 8–9 procent och tiden från antagande till laga kraft (överklagande) för ungefär 17 procent.

– Vi har ju studerat tidsåtgången i planprocessen tidigare. Tidsåtgången varierar kraftigt, men landar någonstans runt ett medelvärde på tre år. Det borde kunna minskas, kan man tycka. Däremot är det svårt att identifiera något enskilt moment som är avgörande, där det skulle gå att sätta in ett snabbt alexanderhugg. Man kan konstatera att mycket handlar om hur planarbetet är organiserat. Som bara till delar påverkas av själva lagstiftningen, säger Eidar Lindgren.

Trenden med allt högre detaljeringsgrad förstärks också, enligt KTH-forskarna, av ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren – gestaltningsprogrammet.

Gestaltningsprogrammet är ofta ett komplement till detaljplanen och kan fungera som underlag för diskussioner av gestaltningen i ett område och ge information till politiker och allmänhet.

I rapporten har man undersökt kopplingen mellan detaljplaner och gestaltningsprogram i 36 planer för bostadsprojekt i Stockholms län under åren 2001–2010.

Av de 36 detaljplanerna innehåller 25 någon form av hänvisning till gestaltningsprogrammet. Vilken vikt gestaltningsprogrammet sedan får varierar starkt. I fem av planerna saknar programmet formell koppling till planbestämmelserna och i nio framgår det tydligt att programmet ska följas till punkt och pricka. I sju av detaljplanerna finns det ett begränsat antal tydliga kopplingar blandat med mer otydliga kopplingar och i de återstående fyra planerna är kopplingarna otydliga i sin helhet.

– Det här blir knepigt. Vilken koppling som gestaltningsprogrammet har till detaljplanen får betydelse för bygglovsprövningen. Om gestaltningsprogrammet utgör en bindande planbestämmelse måste det följas vid bygglovsbeslutet. Det här kan ge både praktiska och juridiska problem, säger Eidar Lindgren.

Om det skulle vara så att projektet avviker från detaljplanen när det väl är framme vid bygglovsskedet – till exempel för att detaljerna från planbeslutet inte går att uppfylla rent tekniskt – finns det i princip tre alternativ:

Avvikelsen betraktas som ”liten” och kommunen kan lämna bygglov, förutsatt att grannarna får tillfälle att säga sin mening (i stadsmiljöer kan det handla om rätt många privatpersoner och näringsidkare).

Avvikelsen går utöver det som kan betraktas som ”liten”. Planen måste ändras.

Byggherren ger upp, ritar om, följer detaljplanen och lämnar så småningom in en ny bygglovsansökan får något som man egentligen inte vill ha.

– Ska vi summera våra slutsatser så menar vi att den ökade detaljeringsgraden i realiteten gör att vi har två tillståndsprövningar med i stort sett samma underlag och funktion och vid bägge prövningarna kan utfallet överklagas och handläggningstiden förlängas. Det känns inte optimalt, säger Thomas Kalbro.

Per Hindersson

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.