Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Onsdag12.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Lokaler

Hotellboom med dålig tajming

Publicerad: 6 Mars 2008, 13:44

Hotellboom. 2010 beräknas antalet hotellrum i Stockholm ha ökat med 12 procent om byggandet går enligt planerna. Men tajmingen är helt fel. Byggbolagen har inte en susning om hur hotellbranschen fungerar, tycker Anders Nissen, vd för hotellfastighetsbolaget Pandox.


Som en tveeggad klyvyxa skär arkitekt Gert Winblads skapelse, Clarion Sign, redan upp ur asfalten invid tågspåren vid Norra Bantorget. I februari är det invigning av Stockholms hittills största hotell - Clarion Sign. 558 rum, fördelade på elva våningsplan som inretts av olika kända nordiska formgivare och en uppvärmd utomhuspool på taket.

Byggherren heter Arthur Buchardt och är en känd entreprenör i fastighets- och hotellbranschen. Den norska hotellkedjan choise ska driva hotellet under namnet Clarion.
- Det blir nog bra, säger Anders Nissen, vd på hotellfastighetsbolaget Pandox.
Clarion Sign är ett exempel på en ny hotellsatsning som Anders Nissen tror kommer att lyckas. Byggkostnaderna är upphandlade i en gynnsam konjunktur och hotellet kommer att stå klart innan konjunkturen vänder nedåt. Att det finns ett hyresavtal mellan ägaren och operatören gör att det att båda parterna har starka incitament att driva lönsamheten.
- Den modellen brukar medföra att hotellen fungerar snabbt, säger Anders Nissen.

Men för de andra storsatsningarna som aviserats i Stockholm just nu ser det inte alls lika ljust ut, enligt Anders Nissen, som nämner Skanskas bygge av Merriot-hotellet på Lindhagensterrassen som ett exempel.
- Det är mycket märkligt att man handlar upp när konjunkturen är på väg att vika, när byggkostnaderna är som högst, och öppnar förmodligen när konjunkturen är i botten, säger han.

Anders Nissen urskiljer två problem när byggbolagen ger sig i kast med hotellprojekt.
Dels riktar sig byggindustrin till fel "instans" när de hittat en mark lämplig för hotell.
- Byggbolagen söker partners i företag som vill sälja sitt varumärke inte hos dem som vill investera i och driva hotellen, säger Anders Nissen.
Dels kommer man in för sent, när konjunkturen viker. Då är det lätt att hotellprojekten hamnar fel på alla sätt - fel i tid, fel i pris, fel i konjunkturen, enligt Anders Nissen.
- Byggindustrin börjar alltid planera hotell när luften går ur markanden, när det har vänt, istället för tvärt om. Under mina 25-år i branschen har det alltid varit så. Byggindustrin ska inte samarbeta med operatörer och varunamn, utan med investerarna. Det är många projekt som inte blir av för att man inte hittar någon finansiär, säger han.

Anders Nissen menar att efterfrågan i hotellkonjunkturcykeln i första hand drivs av vad som händer i en stad - därtill kommer marknadsföringsåtgärder. Efter en rad goda år står nu en konjunkturnedgång runt hörnet.
- Just nu har vi en avtagande tillväxt på marknaden. I USA ser vi en nedgång, Europa är på väg ner och börserna är skakiga. Den avtagande tillväxten är på väg till Sverige.
- Hypotesen är att konjunkturen viker. Den globala oron kommer att nå Stockholm och då kommer efterfrågan på hotellmarknaden att minska, säger Anders Nissen.

Osis, då att detta sammanfaller med att Peab ska bygga det största hotellet i Stockholms historia och att Skanska bygger ytterligare ett hotell i den nya stadsdelen vid Lindhagensterassen i Stockholm. NCC bygger hotell i Saltsjökvarn i Nacka och i Kista planeras det 40 våningar höga Kista Tower, där Skandic ska driva hotell högst upp. Byggherre är det norska bolaget Öyerinvest och Arthur Buchardt.
- När detta möts av en ökad kapacitet så finns det en risk nergången förvärras.

De senaste tio åren har hotellmarknaden i Stockholm vuxit med 3,8 procent i genomsnitt, men det senaste året har tillväxten varit 10 procent. Det mesta av tillväxten har bestått av prishöjningar - inte högre beläggning - och det är det som är viktigast för den goda utvecklingen, enligt Anders Nissen.
¬-Men den prisökningen har inte drivits av hotellindustrin utan av superkonjunkturen, säger Anders Nissen.
¬-När dessa nya hotell kommer så finns risk för att man får både volym- och prispress samtidigt och då kan nedgången bli stark.

Närmaste åren väntas antalet hotellrum öka med 12 procent i Stockholm. På Pandox har man räknat på olika scenarier av den utvecklingen. I det värsta fallet kan ett hotell som omsätter 100 miljoner kronor komma att tappa så mycket som åtta miljoner kronor i resultat.
- Sammanfattningsvis kan man säga att det är bra med nya hotell i en stad ibland. En stad måste leva och utvecklas, men det är bättre om de kommer mer jämnt fördelade och inte drivs fram av byggindustrin, säger Anders Nissen.

Nu ser han risk för överetablering både i Stockholm och Malmö.
- Krisen på 1990-talet förstärktes av att byggbolagen blev sittande med massvis av hotell. Vi har köpt en del av dem för väsentligt lägre pris än vad de kostade att bygga. I den totala kalkylen måste man räkna byggkostnader, markkostnader och kostnader för att utveckla hotellet.

De stora byggarna känner inte igen den bild som Pandox presenterar.
Men en viss sanning kanske det finns i Anders Nissens verklighetsbeskrivning.
- Man brukar skoja om att när det byggs mycket hotell så vänder snart konjunkturen, säger Tommy Westrén, projektchef på Peab och ansvarig för ombyggnaden av Klaraterminalen och det nya cityhotellet.

Och visst peakar hotellbyggena just nu. Skanska, Peab och NCC har alla stora hotellprojekt på gång i Stockholm och i Göteborg och Malmö finns också långtgångna planer.
- Det är en explosion. Det byggs överallt, Magnus Ekman, affärschef på NCC.
Men att hotellbyggen skulle innebära en stor risk för byggarna eller att byggindustrin skulle vara särskilt pådrivande i utvecklingen är det inte någon av dem som Byggindustrin talat med som håller med om.
- Vi bygger inte hotell i egen regi. Vi är väldigt noggranna med att det finns en hotelloperatör som vi har avtal med, säger Ken Kreibom, marknadschef på NCC.
Hans kollega Magnus Ekman, affärschef, som håller i trådarna för NCCs bygge av ett hotell i Saltsjökvarn i Nacka, håller med, men ser också svårigheter med hotellbyggen i högkonjunktur.
- I just det här fallet hade vi en gammal kvarnbyggnad som inte var så lämplig för bostäder, så i det här fallet jobbade vi aktivt för att hitta en hotelloperatör. Men det är lite speciellt för det här fallet, säger Magnus Ekman.
NCC jobbade tillsammans med operatören i ett års tid innan det blev avtal. Magnus Ekman upplever att operatören ofta är väldigt säker på vad de vill ha, men kanske inte alltid så kostnadsmedveten.
- Från vår sida upplever jag att hotellprojekt är lite mer osäkra på grund av att det går så mycket trender i hotell. Vi är rädda att de kommer att vilja ändra i sena skeden. Det är en oro vi har som skiljer sig från när man bygger bostäder exempelvis. Även om får betalt för sena ändringar är det svårt att ta betalt fullt ut för sådant, säger Magnus Ekman.
Att NCC tar någon risk på en marknad som riskerar att bli överhettad tycker han dock inte.
- Den risken tar väl ägaren i så fall, säger han.

Peab har kommit att bli en stor aktör när det gäller hotellbyggen. För ett par veckor sedan blev det klart att Peab tog hem uppdraget att bygga en stor hotell- och konferensanläggning i Klarakvarteren i centrala Stockholm och i Göteborg har Peab uppdrag att bygga Gothia Triple Towers åt Svenska mässan, samt att förvandla det gamla posthuset till lyxhotell.
Fredrik Dahlström är arbetschef för det projektet. Han tycker inte heller att byggindustrin driver på utvecklingen.
- Det är väl våra beställare som gör det i sådana fall, som tror på idén och på marknaden. Vi är bara utförare, säger han.
Göran Almin, Divisionschef på Peab, berättar att Peabs affärsidé är att inte äga fastigheter långsiktigt.
- I dagsläget är vår linje att jobba direkt mot fastighetsägaren och samarbeta med fastighetsägare som är långsiktiga. Vi lämnar anbud eller samverkar med etablerade fastighetsägare som kan hotellmarknaden, säger han.
Det viktigaste med hotellprojekt - precis som med andra entreprenader - är att bemanna dem riktigt, menar Göran Almin.
- Det gäller även att hantera de entreprenadrisker som finns och styra byggena på ett riktigt sätt. Det gäller alla projekt.


Tidigare erfarenheter har visat att hotellmarknaden är känslig för omvärldsfaktorer. Efter attentatet mot World Trade Center i USA den 11 september 2001 gick luften ur marknaden. Det var en bidragande orsak till att Peab fick lägga planerna på ett nytt hotell vid Östermalmstorg i Stockholm på is.
Skanska är ett annat byggföretag som har byggt upp en hög kompetens vad gäller att bygga hotell. Just nu har man två stora prestgefylldaprojekt på gång i Stockholm.
- Hotell är ofta väldigt publika och synliga, med fin arkitektur och påkostade material  - unika projekt. Det är det som är roligt med hotell, säger Lennart Bergström, regionchef på Skanska.
Men i övrigt skiljer sig hotellprojekten inte så mycket från andra jobb.
- Vi investerar inga pengar och tar inga risker. Det är ju investerarna som gör, säger Lennart Bergström.
Som samhällsbyggare är Skanska intresserad av att bygga inom alla sektorer i samhället, men påståendet att byggindustrin skulle driva på utvecklingen av just hotellbyggen avvisar Lennart Bergström.
- Vi kan visa våra kunder på lämpliga lägen, men sedan är det ju kunderna som tar de affärsmässiga beslutet. Det vore ju väldigt konstigt om vi skulle lägga locket på när det kommer en investerare. Marknadsekonomin måste få fungera.

Malmöbaserade byggaren och byggherren Percy Nilsson räds varken stora hotellprojekt på en marknad som riskerar att bli överetablerad eller att bygga i högkonjunktur. Invid det pågående bygget av Malmö Arena planerar Percy Nilssons företag Parkfast ett hotell. Byggstarten är planerad till 2009.
- Nej detta område är specifikt. När det händer stora saker i Malmö så får vi alltid lägga folk i kringorterna. Jag tror också att konjunkturen har sansat sig till dess vi börjar bygga och även nu när vi bygger i högkonjunktur har vi fått hyfsade priser, säger Percy Nilsson.

Den norske finansmannen Arthur Buchardt, investeraren bakom Clarion Sign vid Norra Bantorget, ska snart ge sig i kast med ett annat stort hotellprojekt. I februari nästa år börjar hans AB Invest AS bygga ett 40 våningar högt hus i Kista utanför Stockholm. Tio våningar blir kontor och resten hotell- och konferensanläggning med 400 rum under namnet Scandic.
Han bangar inte heller inför hotet om överetablering.
- Det finns alltid en risk när man gör affärer. Jag har inte gjort någon marknadsundersökning, men min intuition säger att det är en bra satsning. Läget mellan Arlanda och Stockholm är attraktivt och som det är nu saknas ett komplett konferenshotell norr om stan. Kista är det bästa läget utanför Stockholm city, säger han.

Nomi Melin Lundgren

Redaktionssekreterare

nomi@byggindustrin.se

Dela artikeln:


Få nyhetsbrevet som ger dig bäst koll på byggbranschen

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.